«Короткие» деньги – длинный кризис. И наоборот

Уже полгода на рынке жилья Томска наблюдается серьезный спад. Что именно происходит, в чем причины, чего можно (и нужно ли) опасаться, каковы сценарии дальнейшего развития ситуации? «ТН» попросили генерального директора ОАО «Томлесстрой», члена Общественной палаты Томской области Шабана Байрамова высказать свои оценки по этим вопросам.

Большая политика

— Когда политика вмешивается в экономику, то перестают работать достаточно точные и предсказуемые экономические законы, что мы сегодня и наблюдаем. Буш решил стать хозяином мира и спровоцировал общемировой экономический кризис, от которого в большей степени страдаем мы (кончились дешевые западные кредиты), чем сама Америка.

Начал издалека для того, чтобы было понятно: экономический анализ без политики сегодня невозможен. Ведь что получилось: благодаря господдержке американцы набрали почти бесплатные ипотечные кредиты, застроили всю Америку, а потом обвалили этот рынок, в результате чего их жилье существенно подешевело, а во всем мире разразился банковский кризис, который сегодня больно бьет по России, по ее строителям.

Недостроенные квартиры

— Падение спроса томские строители почувствовали в марте, и с тех пор оно продолжается. Величина спада существенная – ежемесячный объем рынка жилья в Томске оценивался примерно в 1,3-1,5 млрд. рублей, теперь каждый месяц недостает 30-40 процентов этой суммы.

В чем это проявляется? Готовые квартиры, как правило, продаются. Разумеется, если цена реальная. (Советский район – от 42-50 тысяч рублей за кв. метр.) У «Томлесстроя», например, ни одной непроданной готовой квартиры. Проблема в другом: раньше квартиры продавались, когда только закладывался фундамент дома, а теперь многие фирмы не могут продать квартиры, когда дом находится в гораздо более высокой степени готовности. Вот такого непроданного жилья у многих компаний накопилось уже немало. Есть фирмы, которые и по прошлогодним ценам не могут продать.

Кризис распространился и на вторичный рынок – спад около 15 процентов. (Вообще, у нас была очень перекошенная ситуация — квартира в 40-летней «хрущевке» стоила 60 тысяч рублей за квадратный метр, а в строящемся новом кирпичном доме – 40 тысяч за «квадрат». Это отражение перекоса в банковской системе, когда кредиты на долевое строительство дают, условно, 5 банков, а на покупку готовых квартир – 20 банков.)

Кризис эконом-класса

— Сильно сказался и психологический фактор. В марте в Россию пришло порядка 40 млрд. долларов иностранных заемных средств, ипотечные программы еще работали, но люди перестали ходить в банки: информационное оружие – самая опасная вещь, проявился страх перед ипотекой; мол, можно остаться и без денег, и без квартиры…

Словом, все потери приходятся на квартиры эконом-класса, а элитное жилье по-прежнему дорожает — год назад мы и не мечтали о такой цене… Удорожание ипотеки ударило по нижним социальным слоям общества и еще больше разбалансировало рынок жилья. Показательно, например, что цены за наем жилья пошли вверх. В Кировском районе съем однокомнатной квартиры стоит уже 15-20 тысяч…

Вся Россия

— Томск не одинок – точно такие же процессы идут по всем провинциальным городам России. Средний уровень спада – 25-30 процентов. В Томске ситуация лучше, чем в ряде других регионов. Например, в Кемерово на начало года средняя цена одного квадратного метра была выше томской процентов на 20 (50 тысяч рублей против наших 42), а теперь упала сильнее, чем у нас, – в Томске в среднем на 7-8 процентов, в Кемерово – на 15-20. Исключение из правила одно – Москва и Подмосковье (рост в среднем на 7 процентов в год), где аккумулированы огромные деньги и доходность инвестиций в строительство в разы выше – разница, наверное, такая же, как между Томском и, например, Асино.

Разный запас прочности

— Кризис пришел неожиданно: по всем прогнозам аналитиков, стагнация рынка (уравновешивание спроса и предложения) должна была наступить лишь к 2010 году. Поэтому все строительные компании работали в расчете на увеличение спроса, а когда он стал падать, повели себя по-разному.

Ряд фирм пошли на сильное снижение цены: расчет, видимо, на то, что спад будет скоротечным, поэтому сегодня можно продать с минимальной прибылью (или вообще без нее), поддерживать за счет вырученных средств производство, а завтра рынок выровняется – и будет прибыль. Не считаю это правильным: думаю, начавшийся спад — не на один день, а в условиях падения спроса рынок стал очень жестким, и поэтому ломким, хрупким… Мы в «Томлесстрое» пошли на максимальное снижение от мартовской цены только на 5 процентов (объект на ул. И. Черных позволяет – большой объем в одном месте, быстрый срок сдачи).

 

Зоны большого риска

— Отдельные компании начали, увы, демпинговать – иначе не могу назвать предложения по цене ниже 30 тысяч рублей за «квадрат». Считаю это очень опасной игрой – можно ошибиться в своих силах, не просчитать неожиданные издержки. А эти издержки, как показывает опыт, нередко достигают 40 процентов разницы между предполагаемой в начале строительства ценой квартиры и ее конечной ценой. (Возьмите, например, только затраты на стройматериалы – цемент с прошлого года подорожал почти вдвое, кирпич – на 50 процентов, металл – на 50-70 процентов).

Вообще, хочу дать совет читателям: сегодня надо с особым вниманием подходить к обещаниям дешевых квадратных метров — понимать, что есть зоны высокого риска. Во-первых, это большой срок строительства, заложенный в договоре. Например, 3 года. Почему надо строить так долго? Нормальный срок строительства дома – год. (Есть примеры, когда и быстрее строят.) Во-вторых, цена: в центре города она объективно не может быть ниже 40 тысяч рублей за квадратный метр, на окраинах – ниже 30 тысяч. Аналитика показывает: без стоимости площадки себестоимость строительства одного «квадрата» составляет 24 тысячи. Плюс коммуникации и снос плюс необходимый для прочности предприятия средний уровень рентабельности плюс банковские проценты – и получаем названные суммы. (Исключение одно: муниципальный заказ, где коммуникации и площадка — бесплатно.)

Надеюсь также на риэлторов, многие из которых высокопрофессиональны и добросовестны, и до сих пор за небольшой процент часто защищали покупателей от недобросовестных продавцов (увы, такие есть всегда).

«Длинные» деньги

Рынок жилья сегодня еще далек от насыщения. Наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры – родители отселяют своих детей. Прошли те времена, когда считалось нормой проживание трех поколений под одной крышей. Но эти дети скоро вырастут, обзаведутся семьями, своими детьми, и им понадобятся большие квартиры. А сколько еще людей живут в аварийном и ветхом жилье? Кроме этого, социальная норма жилья у нас сегодня 18 кв. м на человека, а в Европе – не ниже 30. И государство поставило задачу строить по 1 кв. м жилья на человека в год.

Так что у строителей еще есть поле для деятельности. На многие годы. Но строительной отрасли (как и всей промышленности) нужны «длинные» деньги. Сегодня те строители, которые имеют доверие у банков, чувствуют себя лучше. Но этого недостаточно: нужна программа господдержки строительства жилья, и деньги на это у государства есть.

Люди состоятельные будут покупать квартиры по любой цене. Для бюджетников, для молодых семей должны быть программы субсидирования процентов по ипотечным кредитам. Для многодетных и малообеспеченных семей должна быть программа социального жилья. Для стимулирования рождаемости – программа погашения части кредита за каждого ребенка.

Власть на местах хорошо это понимает и уже действует в этом направлении в пределах своей компетенции. В Томске принята программа по субсидированию части процентной ставки по ипотечным кредитам. По ряду деталей, мне кажется, что и в Москве уже думают над господдержкой жилищного строительства. (К тому же строительная отрасль – это локомотив всей экономики. Не думаю, что перспектива выбрасывания на рынок труда пятой части рабочих рук России – именно столько занято в строительстве и смежных отраслях с членами их семей – не тревожит правительство.)

Словом, строителям сегодня тяжело – не хватает оборотных средств, но компании, пользующиеся доверием у банков, а не восполняющие свои потери путем разрушения всего рынка жилья, сделают все, чтобы проблемы строителей не отразились на дольщиках и инвесторах. Уверен, что надежные компании с честью выйдут из сложившейся ситуации.