О причинах финансовых проблем РИАТО и планах его нового руководства по выводу агентства из финансового кризиса

Эксперты говорят, что деньги буквально размазаны по Снегирям, а запускаться нужно было очередями: построили – продали. Работы велись несинхронизированно: сначала строили, а только сейчас дотягивают коммуникации…

Свое видение того, по каким объективным и субъективным причинам ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области»

(РИАТО) оказалось в финансовом кризисе и как выйти из него, в середине августа представят губернатору Сергею Жвачкину новый гендиректор агентства Ольга Копачева и новый председатель совета директоров РИАТО Юлия Заворина.

О проекте РИАТО, в том числе коттеджном поселке Снегири, как о провале вслух заговорили два месяца назад. Тогда стало известно, что региональное ипотечное агентство, взявшее под гарантии областной администрации 500 млн рублей как инвестор Снегирей, не способно погасить первую его часть.

После этого прежний руководитель РИАТО Александр Буянов оставил должность, был полностью изменен совет директоров, а гендиректором назначена Ольга Копачева. С того времени в агентстве ведется аудит: аналитики ищут и уже отчасти находят ответы на вопросы, как были израсходованы заемные сотни миллионов и почему они закончились еще до ввода Снегирей в эксплуатацию.

Но уже сейчас на основании пусть и не полностью проведенных исследований новое руководство РИАТО уверено: агентство пусть и не в полной мере, но выполнит свои обязательства и достигнет былой финансовой стабильности, но для этого необходима временная поддержка областной власти.

Автографы на сыром проекте

История Снегирей началась в 2007 году, когда РИАТО предложило многообещающий проект комплексной жилищной застройки. На бумаге идея выглядела так: к 2011 году в сосновом бору должен был вырасти коттеджный поселок с домами эконом-класса, которые будут по карману бюджетникам, поскольку жилье желающие смогут покупать в ипотеку. Под социально значимую идею решения квартирного вопроса руководство агентства в лице Александра Буянова представило в областную администрацию инвестиционный проект, который должен был финансироваться за счет средств, привлеченных по облигационному займу под гарантию областного бюджета. Порядок получения госгарантий областной власти под эмиссию облигаций на тот момент был прописан в постановлении главы региона: сначала проект изучили департаменты экономики и архитектуры и строительства, затем на основе их заключений о целесообразности выдачи госгарантии департамент финансов осуществил проверку финансового состояния РИАТО. В результате проект был направлен на рассмотрение Координационного совета по поддержке инвестиционной деятельности и предоставлению госгарантий. В сентябре 2007 года координационный совет (в том числе бывший глава департамента экономики и непосредственный куратор РИАТО Борис Мозголин, который должен был погружаться в детали) одобрил проект.

– Формально проект прошел все процедуры согласования, но без изучения нюансов: иначе бы обязательно выяснилось, что проект сырой, и выступать по нему гарантом областной администрации слишком рискованно, – рассказывает результаты аудита нынешний председатель совета директоров РИАТО Юлия Заворина. – На первый взгляд, вся необходимая документация есть: цели, задачи, источник и механизм финансирования; акцентировано, что агентство занимает на 2007 год устойчивое положение на рынке ипотечного кредитования области. Но открываем финансовый план и видим – это просто таблица намерений, не подкрепленная какими-либо расчетами. Не было даже обоснования, из каких источников РИАТО собирается возвращать заемные 507 млн рублей. Это при том, что исполнение обязательств по облигационному займу планировалось за счет оборотных средств, которые РИАТО должно было получить от реализации проекта. Словом, на координационный совет представили полуфабрикат: в нем не оценены возможные финансовые риски, нет заключения, способны ли вложения окупить сами себя. Тем не менее на координационном совете решение предоставить РИАТО государственную гарантию получило поддержку большинства и, как следствие, появилось распоряжение губернатора о предоставлении госгарантий.

Потекли миллионы

В РИАТО потекли 507 млн рублей. Из них в 2008 году в строящиеся ТДСК и СУ-13 многоквартирные дома РИАТО вложило 307 млн, а на освоение земельных участков – около 200 млн рублей. Инвестируя в многоквартирники, РИАТО полагало, что уже в 2009 году сможет заработать на продаже жилья, дорожающего в ходе строительства, а затем на процентах по ипотеке. Но кризис обрушил стоимость жилья, и получить запланированные оборотные средства не удалось.

– Все деньги, которые агентству удавалось выручить с продаж (РИАТО продавало квартиры по цене ниже той, за которую приобретало), уходили на гашение купонного займа: РИАТО каждый квартал отдавало по 17,5 млн рублей. Это проценты, которые частным лицам, тоже в 2008 году инвестировавшим в Снегири, обязательно должно было выплачивать агентство, и эти займы не были обеспечены гарантиями областной администрации, – пояснила «ТН» новый гендиректор РИАТО Ольга Копачева.

Не вернулись с лихвой не только 307 млн рублей, вложенные в многоэтажное строительство, но и 200 млн рублей, потраченные на проект по малоэтажной застройке.

В частности, порядка 10 млн рублей РИАТО вложило в Петровский участок (поле в районе д. Петрово) – на топографическую съемку, межевание, техническую привязку к коммуникациям на бумаге закопаны миллионы. При этом земля к РИАТО по большому счету не имеет никакого отношения: два надела закреплено за ипотечным агентством, два-три участка – за ОАО «РАКС» (см. ниже), остальные – частные владения. Для чего проведены работы по межеванию частных участков, в результате чего увеличилась стоимость этой земли? Не для того ли, чтобы в интересах собственников земли выкупать чужие участки втридорога? Во всяком случае никакого экономического обоснования специалисты не видят. Пока отдачи не принесли и вложения (186 млн рублей) в Снегири.

Безалаберное управление

Как только появились деньги под госгарантии власти, руководитель РИАТО Александр Буянов и еще ряд людей учредили ОАО «РАКС», которое выступило застройщиком Снегирей. В списке учредителей РАКС значится не только Буянов, но и, к примеру, супруга тогдашнего главы областного департамента экономики Бориса Мозголина. Компании связывали не только ряд персоналий, но и то, что зарегистрированы они по одному юридическому адресу.

– Само по себе это не свидетельствует о каком-то преступном умысле. Оценивать, был умысел или нет, – дело следствия. А вот некачественное управление в ходе строительства поселка очевидно, – говорит Юлия Заворина. – Это и повсеместная несогласованность действий: сначала строят, потом тянут коммуникации, в итоге жилье не один год простаивает, не введено в эксплуатацию, а РИАТО не получает необходимых оборотных средств. Аналогичная безответственность и в работе с генеральным подрядчиком, субподрядчиками. Почему-то ОАО «РАКС», как заказчик, не предъявляло юридических претензий субподрядчикам, которые не укладывались в сроки. Добросовестный руководитель поступил бы иначе: взыскивал бы неустойку, чтобы получить хоть какие-то средства.

Смена власти

Только в ноябре 2011 года глава РИАТО Александр Буянов в пояснительной записке на имя председателя совета директоров РИАТО Бориса Мозголина официально доложил: агентство не сможет в указанные сроки погасить первую часть займа, полученного под госгарантии областной администрации. Началось изучение ситуации.

Весной Александр Буянов, безусловно под тяжестью обстоятельств, подал заявление об увольнении. Летом 2012 года был избран новый совет директоров РИАТО, руководителем агентства назначена Ольга Копачева, которой и предстоит исправить ситуацию и добиться того, чтобы РИАТО смогло выполнить взятые на себя в 2008-м обязательства.

Вернуть деньги

Ольга Копачева: «РИАТО имеет очевидные преимущества»

Новому руководству РИАТО предстоит подтягивать именно просевшую инвестиционную деятельность и начать с продаж жилья в Снегирях, чтобы разморозить оборотные средства. Сейчас

РИАТО регистрирует право собственности на объекты, которые строил РАКС. Ряд объектов будут выставлены на продажу как незавершенное строительство. Желающие купить незавершенку и достроенные дома уже есть. «Хлебом» РИАТО Ольга Копачева считает ипотечное кредитование, и за это направление она спокойна: за 2011 год выдано 229 ипотечных кредитов на сумму свыше 230 млн рублей.

– Очевидное преимущество РИАТО – ставки в агентстве на сегодня от 7,9 до 12,8% годовых. Они зависят в первую очередь от программы кредитования, срока кредита и суммы первоначального взноса, который составляет минимум 10%, – поясняет Ольга Копачева. – Позиция агентства – максимально помочь семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Мы предлагаем несколько ипотечных продуктов, ориентированных на отдельные категории платежеспособного населения. Кроме того, активно работаем с участниками федеральных, областных и городских программ, получивших субсидию на первоначальный взнос либо субсидирование процентной ставки на покупку жилья по ипотеке. Например, сейчас ОАО «РИАТО» совместно с областными департаментами образования, строительства и архитектуры разрабатывает критерии участия и условия программы «Молодые учителя», которая предполагает предоставление субсидий на первоначальный взнос и возможность получения кредита в агентстве молодым учителям под ставку 8,5% годовых вне зависимости от срока кредитования и других параметров кредита.

– Еще один козырь РИАТО в том, что денежные потоки инвестиционной и ипотечной деятельности максимально разведены, – продолжает Ольга Копачева. – В отличие от кредитных учреждений РИАТО не накапливает на своем балансе ипотечный портфель, а использует средства уставного капитала как оборотные средства на выдачу займов и возвращает их путем продажи закладных в Москву в федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ежегодно с федеральным агентством заключаются договоры на рефинансирование и обслуживание закладных, что позволяет нам выдавать займы населению по государственной программе по очень низким ставкам. Именно это позволяет работать стабильно и надежно даже в периоды финансового кризиса, когда банки замедляют свою ипотечную деятельность.

– И все же оборотные средства из РИАТО вымыты, рентабельность упала. Чтобы вернуть финансовые темпы, руководство РИАТО обратилось к учредителю, в областной департамент финансов, с просьбой увеличить уставной капитал агентства на 20 млн рублей. Согласно экономическим обоснованиям только так агентству удастся вернуть прежние темпы и хотя бы частично выполнять взятые в 2007 году на себя обязательства. Пока речь идет только о 50%-м возврате заемных средств – 250 млн рублей, – завершает Ольга Копачева.

Где осели еще 250 млн рублей – вопрос, ответ на который, возможно, предстоит найти в рамках уголовного дела.

Дело уходит в сфо

Прокурорская проверка установила аффилированность руководителей РИАТО и подрядной организации РАКС

Уголовное дело возбуждено пока по факту злоупотребления полномочиями лицами, исполнявшими управленческие функции РИАТО. В ходе прокурорской проверки установлено: инвестор Снегирей за счет средств, полученных от размещения облигаций, обеспеченных госгарантией Томской области в размере свыше полумиллиарда рублей, обязался получить от подрядчика (РАКС) права на жилые строения коттеджного поселка. Но большая часть объектов на сегодня агентству не передана. Прокурорская проверка так же указывает на факты аффилированности руководства РИАТО и подрядных организаций, бездействия при взыскании неустойки по не исполненным перед РИАТО обязательствам и грубого нарушения требований Закона «Об акционерных обществах». Результат – резкое ухудшение финансового состояния РИАТО и, как следствие, взыскание с бюджета области 69 млн рублей на погашение облигаций, обеспеченных госгарантией.

По информации «ТН», уголовное дело, расследованием которого занималось СУ СЧ УМВД по ТО, на этой неделе передано коллегам в СФО. Следствие сделало это целенаправленно, чтобы избежать давления со стороны экс-чиновников, еще полгода назад имеющих отношение к РИАТО и ныне попавших в круг подозреваемых.

– Снегири изначально был коммерческим, а не социальным проектом, ведь жилье по определению не было рассчитано на бюджетников, как это в 2008 году обещал глава РИАТО Александр Буянов, – считает Ольга Копачева. – Сколько должен зарабатывать учитель или врач, чтобы позволить себе содержать дом по площади в два-три раза больше, чем квартира? К тому же поселок находится довольно далеко от Томска, автобусного сообщения нет, то есть нужна машина, чтобы ездить на работу, возить детей в сад или школу. Формулировка «поселок для бюджетников» использовалась как козырь для получения финансирования прежде всего из федерального бюджета»

Эксперты говорят, что деньги буквально размазаны по Снегирям, а запускаться нужно было очередями: построили – продали. Работы велись несинхронизированно: сначала строили, а только сейчас дотягивают коммуникации… В итоге стоят три таун-хауса – первый построен еще в 2008 году и все это время зачем-то отапливался, охранялся. Одновременно строили коттеджи – пять домов возведено, пять не достроены. И ни один квадратный метр жилья пока не продан. В одном таун-хаусе оштукатурены стены, в другом (где гаражи) местами даже крыша не перекрыта