В ТДСК обсудили ситуацию на рынке жилья и итоги действия ипотечных программ

Поводом для встречи застройщика, банкиров и экспертов в сфере недвижимости стало завершение действия «Льготной ипотеки» для новостроек в 2022 году. Как господдержка формирует спрос и что происходит с предложением на рынке жилья?

Брать или не брать?

По данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года ввод жилья в РФ составил около 88 млн кв. метров – рост более 20%. Впечатляют цифры и по Сибирскому федеральному округу, где лидирует Новосибирская область. Там с начала года построили почти 2 млн кв. метров жилья и львиную долю занимает многоквартирное домостроение.

А что происходило в Томском регионе? По итогам 10 месяцев ввод жилья сократился на 4%, но более существенный спад произошел в секторе многоквартирного домостроения – на 28%. Критичен ли такой обвал для рынка? По мнению экспертов, строители смогут отыграть часть позиций в декабре, когда традиционно наблюдается массовый ввод жилья. И в связи с этим стоит ждать оживления. Правда, в нынешних реалиях спрос на жилье приобрел нишевую окраску. Такой колорит получен за счет действия нескольких программ господдержки – «Семейной», «Льготной» и «IT-ипотеки».

– IT-ипотека – максимально узкая ниша, ее формируют IT-специалисты с доходами не менее 100 тысяч рублей в месяц, – поясняет главный аналитик ТДСК Борис Черников. – Они предпочитают жилье комфорткласса в центре города. Приоритетом становится возможность создать в квартире зону для удаленной работы и наличие двух санузлов.

Вторая ниша спроса расширяется благодаря «Семейной ипотеке». Участники программы – семьи с детьми 2018 года рождения и младше. Для них важнее не столько площадь, сколько количество комнат, чтобы обеспечить личное пространство для каждого.

И третья ниша – самая широкая – сформирована покупателями добротных новостроек стандарт-класса, доступность которых обеспечивает «Льготная ипотека».

– Она была создана в 2020 году, когда бушевала пандемия коронавируса, – напоминает Борис Черников. – Тогда доходы покупателей стали снижаться, а цены на жилье пошли вверх из-за роста стоимости материалов и дефицита строителей. В этих условиях государство утвердило программу «Льготная ипотека», сделав жилье доступным для всех россиян. И здесь слово «доступность» ключевое. Один из примеров качественного доступного жилья с развитой инфраструктурой в Томске – микрорайоны ТДСК.

Тихая гавань в период шторма

Правда, в настоящее время в городе сложилась парадоксальная ситуация: уже больше месяца в ассортименте компании нет ни одной квартиры в индустриальных домах. Все предложения ТДСК сейчас приходятся на монолитное жилье. Это «Тауэр» в Радонежском, «голландский квартал» на Комсомольском, 48. Впрочем, в конце года компания намерена расширить квартирный ассортимент.

– Мы все переживаем социально-экономическую нестабильность, – объясняет парадокс аналитик, – в такие времена готовая недвижимость является защитным активом. Покупатель ищет спокойную гавань в период шторма. Мы наблюдали скачки спроса в марте и сентябре. Именно в эти периоды предложение в индустриальных домах было исчерпано.

Вам одобрено

Представители банков в ходе встречи отметили, что в структуре выдач жилищных кредитов программа господдержки и «Семейная ипотека» занимают лидирующие позиции.

Так, руководитель офисов ипотечного кредитования Томского отделения Сбербанка Денис Крывша рассказал, что банк в Томской области в этом году выдал населению 4 137 ипотечных кредитов на 10,4 млрд рублей. Из них 560 кредитов – на строящееся жилье.

Большим спросом, по словам Крывши, пользуются «Льготная ипотека» и «Семейная». В этом году также произошел рост выдачи кредитов на ИЖС. Около 60% проданных ОАО «ТДСК» квартир были приобретены на средства от ипотечных кредитов ПАО Сбербанк.

А по данным начальника отдела ипотечных продаж филиала ГПБ (АО) в г. Томске Наталии Дашковой, из 30% средств, выданных томичам по «Льготной ипотеке», 28% приходится на долю ТДСК. Она также отметила, что за последние три года исторический максимум по выдаче кредитов пришелся на сентябрь 2022 года.

В ВТБ после небольшого затишья в конце сентября вновь фиксируют позитивную динамику.

– Давно уже замечено, что активность бизнеса и жителей всегда повышается в четвертом квартале, – подчеркивает заместитель управляющего по розничному бизнесу РОО «Томский» Банка ВТБ (ПАО) Наталия Федорова. – Людям хочется решить все свои задачи, в том числе и по улучшению жилищных условий. Мы тоже отмечаем растущий спрос по сравнению с предыдущими периодами. Выдачи за первые две недели ноября превысили результат за аналогичный период октября.

По словам Наталии Федоровой, для отдельных категорий населения государство сохраняет возможность проводить льготные ипотечные сделки и в следующем году. Для клиентов с детьми продолжает действовать «Семейная ипотека», для работников сферы информационных технологий – «IT-ипотека».

А что думает по поводу оптимистичных прогнозов банкиров эксперт в области недвижимости Дмитрий Хлопцов? По его информации, в начале года средневзвешенная цена на рынке составляла 81,6 тыс. рублей за квадратный метр. Затем она выросла на 5% и составила 86 тыс. рублей.

– В сентябре цена составила уже 88 тысяч, а на 1 ноября – 84, – приводит статистику председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, завкафедрой ТГУ Дмитрий Хлопцов. – Аналогичный спад наблюдался еще в 22 городах страны.

Подобную волатильность недвижимости профессор объясняет рядом факторов. За четыре года рост цен на жилье в Томске составил 78,5%. Такого не было за последние два десятка лет. По словам эксперта, цены на недвижимость за этот период выросли в три раза, а уровень инфляции составлял 26%. Чтобы сохранить свои средства, люди стали вкладываться в недвижимость, причем независимо от ипотечной ставки. Так было и в 2021 году, и в 2022-м.

– Это говорит лишь о том, что люди не видят альтернативы недвижимости как способу вложения денежных средств, – поясняет Дмитрий Хлопцов. Анализируя статистику ввода жилья, он отмечает, что, несмотря на колоссальные объемы выдачи ипотечных кредитов в 2020–2021 годах, роста строительства в Томске не было. Сегодня предложение квартир немного выросло, но не достигло допандемийного состояния.

А еще эксперт, ссылаясь на мнение зампреда ЦБ, дал точный ответ на вопрос по поводу того, сохранится ли действие льготной ипотеки в 2023 году. Однозначно – нет.

Квартира мечты

Коммерческий директор ТДСК Михаил Пчелинцев рассказал, что компания традиционно предлагает томичам доступное жилье индустриального домостроения. Не просто дома, а жилые комплексы с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. Наряду с этим на томском рынке имеются предложения и в более высоком ценовом сегменте.

Кроме того, компания разработала новую серию домов повышенной комфортности, значит, у потребителей появляются дополнительные возможности.

– Мы строим столько, сколько потребляет рынок, – резюмирует Михаил Пчелинцев.

Под занавес круглого стола банкиры посоветовали томичам, пребывающим в поиске жилья, не откладывать решение. На календаре декабрь – самое подходящее время и выгодные условия для осуществления своей мечты. Главное, не упустить этот шанс.

И, как верно заметила модератор круглого стола Людмила Эсаулова, главный совет для потенциальных новоселов – не ждать! В условиях тотальной неопределенности у каждого человека обостряется желание иметь свой тихий уголок, где всегда царит мир, свет и тепло.

Автор: Валентина Артемьева
Фото: пресс-служба ТДСК