Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, в прошедшем году он составил 7%. В конце четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Приход спекулянтов пока маловероятен, поскольку показываемые рынком темпы роста, скорее, подходят для долгосрочных инвесторов.
Несмотря на устойчивые годовые темпы роста рынка жилой недвижимости по ценовому параметру, делать прогнозы по-прежнему трудно: страны Европы все еще балансируют на грани кризиса, равно как и экономику США нельзя назвать преодолевшей его; поэтому российский рынок недвижимости (и рынок Томска в частности) в любой момент может развернуть в другую сторону. В то же время, несмотря на не слишком позитивные прогнозы в российской экономике в целом, показатели рынка говорят о стабильности, в первую очередь в сознании людей, берущих на себя долгосрочные обязательства по ипотеке.
По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,0%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе – сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это максимальный показатель начиная с 2010 года. Каждая вторая квартира во вновь построенном доме в настоящий момент продается в рамках ипотечных программ банков. Люди активно инвестируют средства в единственный на текущий момент надежный и ликвидный актив – недвижимость.
Активность рынка
Первичный рынок представлен серьезно сократившимся с 2008 года предложением, что позволяет некоторым застройщикам фактически монопольно изменять конъюнктуру цен на первичном рынке жилья.
По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в 2013 году в Томске за январь – ноябрь ввод жилья сохранился на уровне прошлого года и составил 313,8 тыс. кв. м, в том числе 68,96 тыс. кв. м – в индивидуальных домах.
Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле. Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район.
Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами.
В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне.
В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной – 44 907 рублей, трехкомнатной – 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.
Ситуация стабильная
Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий.
Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне.
В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков.
В прошедшем периоде 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени – традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности – рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.
Мониторинг за период с января 2007 года по декабрь 2013 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2013 годах.
Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более 85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков.