Прецедент: суд признал Татьяну Шальневу добросовестным покупателем, но при этом обязывает освободить квартиру
Решением суда Ленинского района Томска Татьяна Шальнева признана добросовестным приобретателем квартиры, но в то же время суд постановил, что Татьяна должна освободить жилье, собственником которого является.
Специалисты РИАТО и Росреестра называют ситуацию уникальной: говорят, что не припомнят подобных случаев, но в то же время соглашаются, что угодить в такую западню могут многие покупатели.
Покупка
Купить квартиру Татьяна Шальнева решилась в 2007 году, благо помог отец, отдавший дочери все свои сбережения – 1,2 млн рублей. Планируя решить квартирный вопрос раз и навсегда и купить «трешку», Татьяна, подобрав в агентстве недвижимости вариант, обратилась за ипотекой в «Китфинанс банк». Служба безопасности банка, естественно, проверила квартиру на предмет «чистоты». Справку о том, что жилье не заложено и не арестовано, дал и Росреестр. Банк с условием страхования квартиры выдал кредит 600 тыс. рублей. Татьяна, взяв обязательство вернуть 1,113 млн рублей, заключила сделку и с тех пор исправно выплачивает заем.
Незнакомка
– Почти спустя год после покупки квартиры ко мне у подъезда подошла женщина и потребовала представить документы на собственность. Я отказала, ведь это был совершенно незнакомый человек. В ответ услышала: «Квартиру отсужу». Этот разговор меня сильно напугал, но все же поначалу думала: обойдется, произошла какая-то ошибка. Пока не начался судебный спор.
Истец – та самая незнакомка – требовала сохранить за ней право наследницы, а сделку купли-продажи с Шальневой признать ничтожной.
Оказалось, что ранее «трешка» принадлежала пенсионерке, которая скончалась. У нее были два прямых наследника – сестра и сын. Последний написал нотариальный отказ от наследства. Но не в установленные законом полгода после смерти владелицы, а спустя восемь месяцев. Поэтому, как будет признано позже, юридической силы документ не имел. Между тем сестра покойной, имея на руках свидетельство о собственности по наследству и нотариальный отказ другого наследника, продала квартиру Шальневой. А затем жена мужчины, отказавшегося от наследства и уже скончавшегося, обратилась в суд.
Суды
После ряда процессов суд признал право истицы на наследство, и она заявила исковые требования уже Шальневой. И вновь выиграла процесс: суд отменил право регистрации Шальневой на купленную ею квартиру. Обжаловав это решение в областном суде, Татьяна восстановила право и в начале 2012 года получила новое свидетельство о собственности.
Однако ее противница не собирается уступать: неделю назад суд Ленинского района вынес новое решение о том, что Татьяна Шальнева должна освободить квартиру. Татьяна в ответ подала жалобу в областной суд, надеясь, что вышестоящая инстанция иначе оценит тот факт, что, как добросовестный покупатель, она заплатила продавцу квартиры 1,8 млн рублей.
Крайняя
Татьяне просто не остается ничего другого, как продолжать отстаивать в судах свое право на квартиру. Во-первых, требовать возврата суммы с продавца для Шальневой – все равно что проиграть: пожилая женщина деньги давно потратила, имущества у нее нет, пенсия – 7 тыс. рублей. Во-вторых, из-за судебных процессов Татьяна потеряла страховку на квартиру:
– Как и положено делать каждый год, пришла в страховую компанию перезаключать договор. Мне в этом отказали, сказав, что они в курсе моей ситуации, и я теперь для них клиент группы риска. И даже когда суд восстановил мои права собственника, мне не пошли навстречу: «Москва запретила с вами работать». Теперь, если я теряю квартиру, банк вправе требовать выплату кредита сразу и не со страховой компании, а с меня. От одной мысли об этом страшно…
Понять ее эмоции легко: Татьяна, одинокая мама, работает парикмахером, доходы ее скромны. И каково ей остаться без крыши над головой с непогашенным полумиллионным кредитом…
прямая речь
Татьяна Шальнева, пострадавшая:
– Потрясение за потрясением. Сначала сам факт, что мое имущество оспаривают. Потом суды, суды, и каждый раз разные решения… Но больше всего меня оскорбляет равнодушие представителей различных инстанций, которые призваны защищать права граждан. Просила, чтобы банк отзыв в мою поддержку подготовил – пообещали и не сделали. Написала в прокуратуру – в ответ: «Идите в суд». Обратилась в органы опеки (все-таки выпроваживают на улицу с несовершеннолетним ребенком), специалисты ведомства даже не потрудились ответ прислать. Была у областного уполномоченного по правам детей – переадресовали в суд. Никому нет дела до меня… Кашу заварили сообща, а расхлебывать ее мне приходится в одиночку. И мне очень страшно…
комментарии
Ия Колыванова, начальник отдела Управления Росреестра по ТО:
– На момент совершения сделки квартира была юридически чистой – не в залоге и без ареста. А информация о том, что квартира является объектом судебного спора, в Росреестр не поступает до тех пор, пока не вынесено судебное решение по оспариваемому имуществу. Случай Шальневой, конечно, нерядовой: ранее с подобными сталкиваться не приходилось, хотя юристы Росреестра довольно часто участвуют в судебных спорах. Но в данном случае своим присутствием мы никак не могли и не можем помочь Татьяне Шальневой.
Добавлю, что недвижимость – весьма ликвидный актив, и наследники стали более активными. И вообще, становится больше граждан, которые пытаются держать ситуацию под контролем: уже сформировалась определенная категория лиц, которые регулярно, едва ли не раз в месяц заказывают в Росреестре выписки, желая убедиться, что их недвижимость остается при них.
Елена Горкунова, начальник отдела по работе с проблемными закладными РИАТО:
– История действительно уникальная. Но вообще-то с такой ситуацией могут столкнуться многие покупатели: информация из судов существует сама по себе, пока идут процессы, эти сведения никак не стыкуются с теми данными, которые получают в Росреестре потенциальные покупатели. Надо бы объединить эти потоки информации.
А пока этого нет, стопроцентный способ подстраховаться один – не покупать квартиру, доставшуюся продавцу в собственность по наследству. Ведь даже для специалистов рынка недвижимости эта квартира – из категории группы риска. Другие возможные наследники могут заявить о своих правах и обратиться в суд за теоретически наследуемым ими имуществом в течение трех лет с того момента, как они узнали о смерти родственника. Так что, изучая пакет документов на квартиру, обратите внимание на свидетельство о собственности, где указано, что продавец – владелец наследуемого имущества.
