Усова, 66: суд проигран и продолжается. Жителям предложили выкупить комнаты
Продолжается противостояние вокруг бывшего общежития «Сибэлектромотора» по ул. Усова, 66.
Нынешний собственник здания, ООО «Усова 66», подал иски в суд о выселении жителей, но одновременно дает им возможность выкупить комнаты (по информации «ТН», по 27 тыс. за 1 кв. м). В ответ стены в общежитии увешаны плакатами с призывами не покупать и ответами чиновников на обращения жителей.
Седьмой арбитражный апелляционный суд 8 апреля оставил без удовлетворения апелляционную жалобу мэрии Томска, которая пыталась опротестовать результаты приватизации общежития и признать право муниципальной собственности на жилые помещения в доме. Юристы мэрии заверяют: будет подана кассационная жалоба в арбитражный суд кассационной инстанции.
«Сибэлектромотор», бывший собственник здания, предложил своим работникам помощь: сейчас идет поиск банков и схем гарантий, при которых сотрудники предприятия смогли бы получить максимально выгодные условия по кредиту на приобретение комнат.
Историю вопроса и свою оценку конфликта «ТН» рассказал Иван Багазеев, первый заместитель генерального директора ОАО «Сибэлектромотор».
Добросовестный приобретатель
– Изначально «Сибэлектромотору» принадлежало два общежития: по ул. Усова, 66, и пр. Комсомольскому, 67. Второе было передано муниципалитету, и люди смогли приватизировать свои комнаты. А по Усова, 66, жильцы передали нам документы, которые внесли некоторый сумбур в понимание того, было ли включено общежитие в список приватизируемых объектов…
– Здание по ул. Усова, 66, было включено в план приватизации в 1993 году. Жилищный кодекс содержал два разных понятия – жилые дома и жилые ведомственные. Я не берусь судить о правомерности действия комитета по управлению госимуществом, который включил общежитие в уставной капитал ООО «Сибэлектромотор», но вспомните, как приватизировали? План гнали, как при коллективизации… Арбитражный суд не оспорил этот факт. Причина отказа – истек срок исковой давности. Как бы то ни было, те, кто затем покупал ОАО «Сибэлектромотор», заплатили и за здание по Усова, 66. А закон защищает добросовестных приобретателей.
– Но вы продали здание, где много лет проживают люди. И жильцов можно понять – ООО «Усова 66» предложило им временные договоры, а в свое время при получении комнаты они были уверены, что переселятся в квартиры.
– Ведомственное общежитие – для работающих, в них всегда селили только на время работы. Это было заводское жилье! Нам надо было решать жилищные проблемы своих сотрудников. Но мы не могли им помочь, потому что люди, не имеющие отношения к заводу, не хотели оттуда выселяться. Более того, не желали даже за наем платить – аренда была рубль! К моменту передачи общежития жильцы накопили 600 тыс. рублей долга за коммуналку. Представьте, что вы в свое жилье пустили квартирантов, а они говорят: «Мы не хотим ничего платить и не хотим выезжать»…
– Люди видят, что в бывшем общежитии завода на пр. Комсомольском жители комнаты приватизировали…
– Комсомольский, 63, не был включен в план приватизации. Численность наших работников там была 5%, поэтому мы от него и отказались. Там, кстати, тоже завис долг за коммуналку…
Цена покупки
– По Усова более человеческий вариант, как на пр. Комсомольском, не рассматривался?
– Что значит «более человеческий»? Мы предлагали жителям на Усова, 66, прекрасный вариант – купить комнаты по 4 тыс. за 1 кв. м. Нашли банк, который согласился кредитовать жильцов. Предложили рассрочку. Это нечеловеческие условия? Предложи сейчас кому угодно недвижимость по 4 тыс. рублей за 1 кв. м, я уверен, что нашлись бы деньги, ведь реальная цена – 40 тыс.!
Одна комната в среднем 20 кв. м – 80 тыс. рублей за комнату. Людей, которые как-то выражали желание купить, было всего 30%. Это по большей части наши работники. Мы говорили: «Купите за себя и за того парня, и будет 60% собственников – у вас в собственности будет комната соседа. И сосед, как он сейчас платит за коммуналку нам, будет платить вам. Если он не будет платить, вы его выселите». Отсюда и получилась цифра 240-250 тыс. Это цена за три комнаты. Если бы люди пошли на этот вариант, соседи, комнаты которых стали бы покупать, сказали бы: «Нет, я сам хочу купить». Мы пытались сделать все, чтобы люди стали владельцами помещений.
Подарок невозможен
– «Сибэлектромотор» должен был подарить жильцам комнаты? Если бы мы играли в песочнице, и один другому сказал: «Отдай мне эту машинку», мы потеряли бы только стоимость машинки. Но, к сожалению, государство установило правила, при которых, чтобы подарить, мы должны были еще и заплатить. Подсчитаем только стоимость оформления документов. 110 комнат, свидетельство о собственности на одну – 7500 рублей госпошлины. Кроме комнат коридоры, места общего пользования – итого нужно «нарезать» 130 объектов. Но кто-то провел себе дополнительный водопровод, прирезал комнатку… Стоимость оформления техпаспортов с узакониванием перепланировки – еще 1,5 млн. Чтобы передать объект, нужно заплатить пошлину 975 тыс. рублей. Долг за свет, тепло, воду 600 тыс. рублей. Итого 3,075 млн. Также общежитие имеет остаточную стоимость – за данное имущество были заплачены деньги порядка 2 млн рублей. Со стоимости передаваемой «на безвозмездной основе» собственности мы должны были заплатить 24% налога на прибыль – 1218 тыс. плюс 5075, получается 6293. Благотворительность между коммерческим организациями запрещена, любое отчуждение имущества облагается налогом на добавленную стоимость. Итого: 7,425 млн рублей. Завод должен был заплатить 7,5 млн за то, чтобы передать общежитие жильцам! (Напомню, мы предлагали жильцам выкупить комнаты по 4 тыс. за 1 кв. м. 3,750 тыс. за 1 кв. м выходит, если разделить стоимость затрат на оформление имущества.)
Считаем второй вариант: передать городу. Общежитие по пр. Комсомольскому не принадлежало нам на праве собственности, и поэтому дополнительных расходов, связанных с оформлением собственности, у нас не было. Мы были вынуждены потратить только 1,7 млн на приведение в порядок нормативно-технической документации. По Усова же около 1,5 млн рублей надо заплатить городу за документацию. 2 млн – остаточная стоимость. Задолженность жильцов 600 тыс. плюс налоги. Итого – 5 млн рублей.
– А с городом в свое время об этом не разговаривали?
– Полагаете, город изъявил бы желание приобрести общежитие? Власть делает встречные шаги только в том случае, если жители с плакатами начинают выходить на улицы…
Разделить риски
– …Я не провидец, я не знал, что жильцы откажутся подписывать договоры найма с новым собственником и ситуация выйдет за рамки переговорного процесса.
– Но здание за 2,1 млн продали предприятию, которое выгоняет жильцов…
– 7,5 млн затрат – передавать людям. 5 млн – городу. Или получить два миллиона? Мы создавали ООО «Усова 66» не с целью последующей продажи. Мы лишь хотели защитить предприятие, разделив риски. Так, накопленные жильцами долги за комуслуги могли стать причиной отключения предприятия от электроснабжения: энергетики бы не стали разбираться, чей долг. Жители общежития этим пользовались, накапливая долги. А нам приходилось гасить их за счет средств завода. А теперь вспомните, каким был 2009 год. Мы пытались выжить в условиях кризиса: 69 млн рублей убытков по первому кварталу прошлого года. В течение одного месяца выручка упала в 5 раз – со 140 млн до 30. А фонд оплаты труда 28 млн. Наша задача состояла в том, чтобы в этих тяжелых условиях все же платить зарплату работникам, а не вновь и вновь тщетно уговаривать жильцов общежития позаботиться о своем будущем. И когда к нам обратились известные на рынке недвижимости предприниматели с предложением заняться общежитием, выбор был очевиден: либо нам содержать проблемную собственность, либо получить хоть какие-то деньги, чтобы отдать людям зарплату.
– И все же собственность оценили в 2,1 млн?
– С юридической точки зрения мы не продавали общежитие, оно было внесено в уставный капитал. Это отчуждение, а не продажа, которая была бы чревата для нас уже названными затратами. Мы чисты как перед законом, так и перед совестью. Когда я лично шел к людям на переговоры, предлагая выкупить комнаты на самых льготных условиях, я думал, что у меня ореол появится и крылышки вырастут. А меня ругали… У жителей было непонимание реалий. Они все время искали подвох в наших действиях. А теперь просят вновь встретиться: «Что ж вы нас не убедили, давайте еще раз попробуем».
Теперь бессмысленно склонять имена жильцов в СМИ, рассказывать про соседку, которой три года до пенсии и никакой банк не даст ей кредит. Она – наш работник. Почему она у банка поинтересовалась относительно кредита, а у меня, что рядом стоял, нет? Мы бы решили вопрос, взяв риски на себя. Из тех, кто сегодня живет в общежитии, мне искренне жаль несколько человек. Они изначально понимали, что необходимо выкупать комнаты. И нам бы очень хотелось, чтобы эти люди смогли это сделать. Потому мы сегодня ведем переговоры с новыми собственниками общежития: тем, кто у нас реально работает, постараемся помочь.
В субботу жители Усова, 66, присоединились к городскому митингу
— Для первого опыта я взяла детское мыло – его было легко достать. И начался дикий процесс: терка, растворение на водяной бане, ужасный запах… Моего энтузиазма хватило на два куска.
