В УК «Стройсоюз» говорят, что это уже не первый случай, когда злоумышленники, выламывая замки на чердак, срывают вентили и устраивают потоп. Кто это делает, в «Стройсоюзе» даже не предполагают, однако высказывают претензии к «Управдому». Те еще 30 января поменяли полностью все таблички на доме, заменили замки в электрощитовые и подвалы, установили круглосуточное наблюдение за домом, ограничив тем самым доступ специалистов «Стройсоюза» к дому.
Руководство «Управдома» утверждает, что решение о передаче дома на обслуживание их УК законно. Приняли его сами жильцы путем общего голосования. Обеими УК и администрацией Октябрьского района уже составлены соответствующие заявления в правоохранительные органы по факту вредительства.
Е.Буртовой, зам. главы администрации Октябрьского района: «Ситуация заключается в том, что жители хотят создать там ТСЖ, а УК «Управдом» настаивает на том, что она провела собрание. В настоящий момент пакет документов собран, 12-13 февраля будет создано ТСЖ».
Вмешиваться в конфликт районные власти не вправе — в доме нет муниципальной собственности. Компенсировать ущерб от потопа жителям никто не будет. Люди опасаются, что пока идет борьба за управление их домом, их имущество может еще не раз пострадать.
Смена управляющей компании – процесс зачастую болезненный. Так, 30 января в доме по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, некие рабочие сменили замки на входах в подвальные помещения, сняли вывеску УК «Стройсоюз», в управлении которой находится многоэтажка, взамен демонтированной прикрепив новую – УК «Управдом». Некоторые жильцы посчитали, что речь идет о рейдерском захвате жилого объекта и вызвали полицию... У нас появилась возможность не только проверять легитимность создания ТСЖ, избрания его председателя, но и в случае неустранения нарушений ликвидировать такое ТСЖ в судебном порядке.
– В целом в инспекцию поступило 1 807 обращений, в том числе 141 коллективное, – рассказывает начальник инспекции Анатолий Бочаров, – выявлено 1 666 правонарушений, 247 физических, должностных и юридических лица привлечено к административной ответственности. В бюджеты органов местного самоуправления по штрафам перечислено более 898 тыс. рублей.
На что жалуются
– С какими вопросами чаще обращаются граждане?
– Безусловным лидером всех обращений являются жалобы на работу управляющих компаний. Таких обращений в инспекцию от общего количества ежегодно фиксируем более 50%. Если структурировать данные обращения в количественном выражении, то приоритет можно выстроить следующим образом: нарушения, связанные с несоблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, целевого расходования средств собственников, правильности начислений, предоставления информации о своей деятельности и т.д. Если посмотреть жалобы по сезонности обращений, то, как правило, осенью это несоблюдение сроков подачи тепла в жилые дома, зимой – нарушения температурного режима в квартирах, весной – уборка снега, сосулек, летом – протечки кровель, обращения, связанные с отсутствием горячего водоснабжения и т.д.
В целом видно, что все эти вопросы непосредственно связаны с функционированием систем жизнеобеспечения и являются достаточно актуальными в связи с тем, что в разной степени касаются практически каждого.
Вопросы контроля за соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг решаются достаточно оперативно. Здесь мы тесно взаимодействуем не только с УК, ресурсоснабжающими организациями, но и с собственниками, с советами многоквартирных домов, так как именно они являются заказчиками услуг. Обращения, связанные с целевым расходованием средств, правильностью начислений, не относятся к компетенции инспекции. Но в любом случае заявителю дается ответ о порядке их рассмотрения.
Ключ решения проблем – взаимодействие
– В чем заключается такое взаимодействие?
– На каждую услугу федеральными нормативными правовыми актами установлен стандарт. Например, температура воздуха в помещении, температура горячей воды, давление в сети и точке разбора и т.д. Следовательно, лица, ответственные за содержание общего имущества собственников, обязаны его соблюдать. Но есть и другая сторона медали: согласно Жилищному кодексу все работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества собственников, должны выполняться исключительно по решению общего собрания собственников. Связываемся с представителями собственников – советом дома, домовыми комитетами, уточняем ситуацию, выслушиваем их мнение.
– Не совсем понятно. Если есть стандарт, но отсутствует решение общего собрания, то этот стандарт не может быть исполнен. Зачем тогда он нужен?
– Необходимо признать, что действующее законодательство в жилищно-коммунальной сфере крайне несовершенно, в связи с чем нам приходится достаточно часто разруливать многие вопросы практически в ручном режиме. Тем не менее и в этой ситуации грамотно организовать взаимодействие между заказчиками услуг и исполнителями можно, и таких примеров много.
Если есть нарушения со стороны ресурсоснабжающей организации или УК, то это дело поправимое. Такое нарушение будет по предписанию инспекции устранено силами виновной стороны. Но есть и другие моменты, например дом построен и введен в эксплуатацию менее года назад, а в нем уже обнаружились проблемы: промерзают стены, течет кровля. При таких ситуациях вины обслуживающей организации нет, налицо строительный брак, при этом мы имеем нарушение стандарта. Как быть? Так вот, согласно Гражданскому кодексу установлено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. В такой ситуации выполнять работы за счет жильцов не совсем правильно, но мы можем понудить УК вынести на общее собрание собственников вопрос о том, кем будет подаваться исковое заявление в судебные органы, если застройщик оказался банкротом, за чей счет будет производиться устранение брака и т.д.
Объединиться и понять
– Учитывая большой объем обращений, тема качества работы УК является по-прежнему актуальной. Придет ли то время, когда мы будем не только ругать, но и отмечать добрым словом их работу?
– Мы фиксируем в инспекции не только негатив, связанный с работой УК. Часто приходят собственники, которых в целом устраивает работа таких организаций, но в силу ряда причин имеются определенные шероховатости, где надо подключиться, указать на имеющиеся недочеты как со стороны УК, так и со стороны собственников.
В существующем правовом поле очень многое зависит и от самих собственников. Именно они определяют, стоит ли им сотрудничать с той или иной УК, и тем самым формируют рынок таких услуг. У нас есть масса примеров, когда у одной и той же УК дома со схожими характеристиками и уровнем благоустройства находятся в несопоставимо разном техническом состоянии. В одном доме избран реально работающий совет дома (или, как это было раньше, домовой комитет) – люди активные. Нельзя сказать, что без проблем, но многие вопросы находят свое решение. При этом важным фактором является прежде всего желание находить компромиссы, а не жаловаться сразу во всевозможные инстанции. С такими собственниками общение идет на понятном языке, с ними приятно работать. Там, где в совет дома представители избираются по принципу «лишь бы не меня туда включили» либо совсем не избираются, у УК и соответствующее отношение со всеми вытекающими последствиями.
Мы не можем считать себя социально зрелым обществом, если не способны объединиться и понять, что в настоящий момент в доме для нас приоритетно, порой не можем элементарно собраться в пределах одного подъезда, дома и решить проблему уборки мусора или проведения ремонта. И пока мы этому не научимся, сложно рассчитывать на какие-либо изменения. Начинать надо всегда с себя, задавая вопрос: «А что я сам сделал для того, чтобы в моем конкретном случае ситуация изменилась?» Ведь общеизвестно, что желающих навести порядок всегда больше, чем желающих его соблюдать.
У меня не так давно был на приеме человек, который жаловался на работу УК, в частности на отсутствие ремонта в подъезде. Спрашиваю, а что лично вы сделали для того, чтобы ваша собственность содержалась в нормативном состоянии. Ответ был изумительным: «Обращалась к главе администрации района, мэру, губернатору, президенту…»
Не доводя до конфликта
– Анатолий Владимирович, знаю, что в прошедшем году инспекция была наделена дополнительными полномочиями. Расскажите подробнее, о чем идет речь.
– Впервые за последние 18 лет (с момента создания в РФ инспекции) произошли серьезные изменения в сфере осуществления контрольных функций данными органами. Так, были внесены изменения в ст. 20 Жилищного кодекса РФ, вместо контроля введено такое понятие, как надзор, что имеет более широкое толкование. Многократно увеличились и сами функции.
– Можете их перечислить?
– Я приведу лишь несколько: возможность применения мер административного воздействия по отношению к должностным и юридическим лицам за нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Так, в прошедшем году мы уже начали работать по ст. 9.16 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП), ряд должностных и юридических лиц привлекли к административной ответственности за отсутствие энергосберегающих мероприятий в многоквартирных жилых домах. В декабре прошлого года появилась возможность привлекать к административной ответственности лиц по ст. 7.23.1 КоАП РФ. Речь идет о несоблюдении управляющими компаниями стандарта раскрытия информации в соответствии с постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» от 23.09.2010 № 731.
Так, согласно Федеральному закону от 04.06.2011 № 123-ФЗ инспекция начиная с 1 марта текущего года в течение года обязана проверить все ТСЖ на соответствие устава товарищества собственников жилья и внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ; по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проводить проверки правомерности принятия общим собранием собственников решения о создании ТСЖ, правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ председателя и других членов правления товарищества, правомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, правомерности заключения договора управления многоквартирным домом и утверждения его условий и т.д.
– Если смотреть по объему полномочий, то увеличение по факту произошло кратное…
– Перечислены далеко не все полномочия. Из наиболее важных я бы еще отметил появившуюся возможность не только проверять легитимность создания ТСЖ, избрания его председателя, но и в случае неустранения нарушений ликвидировать такое ТСЖ в судебном порядке. Не секрет, что существуют и формально созданные товарищества, где председатель, мягко говоря, сам себя назначил. Как правило, в таких ТСЖ работа должным образом не поставлена, копятся долги, ресурсоснабщающие организации вынуждены применять меры по ограничению поставок коммунальных ресурсов со всеми вытекающими последствиями. В текущем году должны быть ликвидированы все формально созданные ТСЖ. Имеются и случаи, когда две УК не могут поделить дом, выставляя двойные квитанции, искренне считая, что каждая из них права. В целях ликвидации подобных ситуаций и произошли изменения в законодательстве. Теперь мы полномочны подобные вопросы решать на начальной стадии, не доводя до конфликта.
Делайте выводы
– Анатолий Владимирович, появится ли информация по применению мер административного воздействия в отношении УК по итогам года?
– Такую информацию мы готовим ежегодно и размещаем на сайте администрации Томской области http://tomsk.gov.ru (жилищно-коммунальное хозяйство, Государственная жилищная инспекция). Размещается она в СМИ в том числе и для собственников, которые не определились с УК при выборе данного способа управления либо хотят ее сменить. По итогам прошлого года такие сведения мы сформировали не только по УК, но и по всем ресурсоснабжающим организациям, которые привлекались к административной ответственности. Так что, уважаемые собственники, знакомьтесь, изучайте и делайте соответствующие выводы при принятии решений.
Беседовала Лариса НОСОВА
В настоящее время разрабатывается и находится в стадии согласования проект постановления Правительства РФ «О порядке осуществления государственного жилищного надзора в Российской Федерации». При принятии данного правового акта полномочия жилищной инспекции будут еще более усилены и направлены прежде всего на защиту прав и интересов граждан.
Утром 30 января в доме по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, УК «Управдом» срезала замки на подвальных помещениях. «Если в доме что-то случится, у нас не будет возможности попасть в подвалы и решить коммунальные проблемы», – пыталась остановить незнакомцев Наталья Лубенцова, директор УК «Стройсоюз», обслуживающей дом
Жильцы новостройки уверяют, что менять управляющую компанию не собирались
Понедельник – день тяжелый. 30 января в этом в полной мере убедились жильцы дома по ул. 79-й Гв. дивизии, 6. Утром собственники жилья проснулись от звуков болгарки и перфораторов: рабочие спиливали с подъездов замки и спешно ставили новые. Другие снимали вывеску УК «Стройсоюз», в управлении которой находится многоэтажка, взамен демонтированной прикрепив новую – УК «Управдом».
Почему произошла смена власти, жильцы новостройки не знают, уверяют, что собрания по данному вопросу не было. Напротив, старшие по подъездам 21 января провели сход граждан, где жильцы приняли решение отказаться от услуг УК, избрав для своего дома иную форму управления – ТСЖ, созданием которого организаторы как раз и занимались.
Жильцов больше всего возмущают нецивилизованные методы борьбы за их дом, а самый волнующий вопрос – есть ли протокол собрания жильцов, проголосовавших за переход в УК «Управдом». Бюллетени (с подписями собственников квартир) граждане хотят увидеть и имеют на это полное право. «ТВ» предложил директору «Управдома» Олегу Урядову выложить списки на веб-сайт УК. Прислушается ли?
31 января возмущенные жильцы не смогли самостоятельно препятствовать незваным гостям. Томичи сообщили о вторжении конкурентов в УК «Стройсоюз», представители которой сразу прибыли на место. Но диалога не получилось. Жильцы вызвали полицию, сообщив, что речь идет о рейдерском захвате жилого объекта.
На место выезжали сотрудники ОП-4. Полицейские проводят проверку, в течение 10 дней будет принято процессуальное решение. Если вспомнить подобные скандальные истории с переделом жилого комплекса с участием других УК, граждан, скорее всего, переадресуют в арбитражный суд с формулировкой «спор хозяйствующих субъектов». Впрочем, именно в суде в самое ближайшее время и собираются выяснять отношения УК «Стройсоюз» и «Управдом», которые недавно уже встречались в процессе в ходе борьбы за другую многоэтажку – по ул. Говорова, 11а. Добавим, что, как правило, возникает дележ новых домов, где сборы солидны, а расходы несущественны. Дом по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, как раз из этого числа.
Комментарии
Наталья Лубенцова, директор УК «Стройсоюз»:
– Год назад УК «Управдом» пыталась заполучить дом на ул. 79-й Гв. дивизии, 6, – провели собрание, но жильцы не согласились менять управляющую компанию. И вот спустя год силовой захват. 31 января мы приехали на дом, чтобы снять таблички «Управдома», но в это время к подъездам подъехали девять машин – люди в форме «Управдома» угрожали нашим работникам. Будем судиться, это чистой воды самоуправство.
Олег Урядов, директор УК «Управдом»:
– Собрание собственников жилья мы провели в декабре. 62% приняли участие, из них 70% проголосовали за, 17% – против, остальные воздержались. В декабре согласно решению собрания обратились в УК «Стройсоюз» о передаче документации на дом. И до сих пор ничего не получили. С февраля планировали принять многоэтажку в управление, поэтому 30 января заменили таблички, проинформировав граждан, по каким телефонам можно с нами связаться. Со «Стройсоюзом» начинаем судиться, требуем передать информацию из паспортного стола и техническую документацию на дом.
Жители многоквартирного дома по ул. 79 Гвардейской Дивизии, 6 утверждают, что вчера утром незаконно УК «Управдом» срезала все замки на подвальных помещениях и смонтировала свои вывески. Жителей дома разбудил шум сварочных аппаратов и перфораторов — УК «Управдом» так начала управлять домом, как утверждают люди, против их воли. Новая управляющая компания даже не посчитала нужным обнародовать результаты голосования жителей, поэтому произошедшее они называют рейдерским захватом. Чтобы приостановить его, жильцы вызвали полицию. Как поясняет директор управляющей компании ООО «Стройсоюз», которая до этого управляла многоэтажкой, в случае, если сейчас в доме что-то случится, то они не смогут предпринять никаких мер из-за отсутствия элементарного входа в подвальные помещения. Сами жители на своем собрании 21 января приняли решение вообще сменить форму собственности дома на ТСЖ, так что в скором времени они не будут нуждаться в услугах ни одной, ни другой управляющей компании.
Так решили областные депутаты. У обновленной структуры будут расширены штаты, а к уже имеющимся 12-ти сотрудникам добавятся еще 7.
Более 1800 жалоб — по сравнению с прошлым годом количество обращений в жилищную инспекцию выросло примерно на 7%. Люди часто жалуются на незаконную перепланировку в своих домах и нарушения нормативов теплоснабжения, отмечают в инспекции, но самой горячей темой остается работа УК. Начальник инспекции А.Бочаров назвал 5 УК, на которые жалуются чаще других.
А.Бочаров: «Это компании «Ремстройбыт», «Октябрьский массив», «Мое жилье», «Мокрушинское», «Заводской массив». ТСЖ, как правило, эффективнее УК, однако жалобы на их работу в инспекцию тоже поступают регулярно. А.Бочаров: «Есть ТСЖ, где председатель сам себя избрал, где в ревизионных комиссиях его родственники. Люди ничего с этим сделать не могут, потому что это, по сути, государство в государстве». В этом году жилищная инспекция будет преобразована в областной департамент жилищного надзора. У обновленной структуры прибавится полномочий. Например, специалисты департамента будут вправе проверять легитимность проведения общедомовых собраний и таким образом выступать арбитром в коммунальных войнах, а еще ведомство получить возможность проверять деятельность ТСЖ. А.Бочаров: «Будут проверены ТСЖ по обращению граждан. Идея наша заключается в том, чтобы защитить по максимуму права и интересы граждан».
На бумаге решение о преобразовании жилищной инспекции в департамент было принято на последнем собрании областных депутатов. Однако фактически обновленная структура начнет работать в марте. Февраль уйдет на решение организационных вопросов и набор новых сотрудников. Штат увеличится чуть менее, чем в 1,5 раза — с 12 до 19 человек.
Проверка ТСЖ стартует 1 марта и продлится ровно год. За это время специалисты намерены выяснить, правильно ли были проведены собрания жильцов при организации товарищества, законно ли выбраны председатели и члены правления, соответствуют ли законодательству уставы и каким образом были заключены договоры с УК. Под проверку подпадают все ТСЖ области – их около 850. Такие обязанности возложило на регионы федеральное законодательство (123-ФЗ).
начальник Государственной жилищной инспекции ТО Анатолий Бочаров
– Нам поступает достаточно много жалоб на работу ТСЖ, – рассказывает начальник Государственной жилищной инспекции ТО Анатолий Бочаров. – Не секрет, что есть товарищества, в которых работа должным образом не поставлена, копятся долги, ресурсоснабжающие организации вынуждены применять ограничительные меры, и в результате страдают добросовестные плательщики. Если в ходе проверки мы обнаружим нарушения, выпишем предписание об их устранении. По истечении 6 месяцев с этого момента будем иметь полномочия ликвидировать ТСЖ в судебном порядке.
По заявлениям граждан специалисты также проверят легитимность собраний, на которых выбирали УК.
– Распространенная жалоба: «Мы эту компанию не выбирали». Раньше людям советовали обращаться в суд. Теперь инспекция вправе регулировать эти вопросы, в том числе в досудебном порядке, – продолжает Бочаров. – Будем действовать по обстоятельствам. Если окажется, что собрание было нелегитимным, но большинство жильцов не против УК, предложим решить вопрос через проведение нового собрания. Главный принцип тут – не навреди, ведь основная задача инспекции – защита прав и интересов граждан в части соблюдения стандарта качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Справится ли инспекция с такой нагрузкой, сказать сложно: штат сегодня не соответствует нормативным требованиям. Чиновники надеются, что этот вопрос решится после изменения статуса: инспекция становится областным департаментом жилищного надзора.
Октябрьский районный суд г.Томска принял решение о незаконности выбора УК «Энергия» и ликвидации ТСЖ «Бирюкова, 2».
Судебное разбирательство было инициировано жителями дома по ул. Бирюкова, 2 для того, чтобы опротестовать действия УК «Энергия». В мае 2011 года эта организация представила в администрацию Октябрьского района копию решения общего собрания собственников квартир данного дома, из которого следовало, что ТСЖ «Бирюкова, 2» ликвидируется, а управление домом по результатам голосования передается УК «Энергия».
Октябрьский районный суд установил, что большая часть бюллетеней подписана гражданами, не являющимися собственниками квартир в этом доме. В 10-ти бюллетенях стояли «подписи» граждан, которые умерли на момент проведения голосования. Более 20-ти человек подтвердили суду, что подписи напротив их фамилий также являются поддельными.
«За время конфликта с УК «Энергия» ни один из собственников дома не подал заявление об исключении его из членов ТСЖ, — отметила председатель ТСЖ Людмила Корчевая. — Оплата за содержание, ремонт жилья и предоставленные коммунальные услуги производилась исключительно на расчетный счет ТСЖ «Бирюкова, 2».
Напомним, что в отношении УК «Энергии» возбуждено еще одно уголовное дело по факту самоуправных действий, связанных с попытками самовольного завладения имуществом жилого дома по ул. Бирюкова, 2.
Администрация Советского района проводит проверки работы УК по обращениям жителей. Результаты одной из них специалисты администрации передали в правоохранительные органы.
Проверки по обращениям граждан, касающихся невыполнения со стороны управляющих компаний обязанностей по договору, администрация Советского района проводит не реже одного раза в месяц. Зачастую жалобы оказываются обоснованными. Ярким примером тому стало обращение жителей мкр. Академический о ненадлежащем обслуживании управляющей компанией жилого дома по ул. Сибирской, 102/2.
При проведении проверки установлено, что в микрорайоне Академический создано ТСЖ «Академическое», куда входит 13 многоквартирных жилых домов, в том числе и указанный дом. Обслуживание и содержание жилых домов осуществляла по договору с ТСЖ управляющая компания ООО «Академическое». При этом, как оказалось, председателем ТСЖ до декабря 2011 года являлась Галина Анатольевна Ларина, которая одновременно возглавляла и данную управляющую компанию. Надо отметить, что на сегодняшний день ООО «Академическое» решением областного Арбитражного суда признано банкротом.
Формат отношений, когда в роли заказчика и исполнителя выступает одно и то же лицо, является неприемлемым. После вмешательства в ситуацию администрации Советского района обязанности председателя ТСЖ стал исполнять один из собственников жилья – Светлана Григорьевна Казанцева, легитимность работы которой тоже вызывает большие сомнения. В собрании по выбору председателя ТСЖ, объединяющего 13 многоквартирных домов (около 4 тысяч жильцов), приняли участие не более 20 человек с доверенностями. Никаких документов у вновь избранного председателя ТСЖ нет.
Для проведения соответствующей проверки на предмет нарушений норм уголовного права жители и специалисты администрации Советского района готовят обращение в Жилищную инспекцию Томской области и правоохранительные органы с приложением материалов.
Ситуация с начислением ОДН не понравилась никому: ни жителям, ни мэрии, ни даже «Водоканалу». В пятницу представители всех структур провели мозговой штурм: проанализировали начисления в домах с большим ОДН и возможные выходы из ситуации. Самыми проблемными оказались дома с непосредственной формой управления, где ответственность коллективная и в то же время ничья. На втором месте дома под управлением УК. Компании фактически открестились от управления домом и ведут себя как ремонтники: никто не хочет заниматься балансировкой системы, общением с жителями.
Основная причина, по которой вылезают огромные начисления по ОДН, – несвоевременное предоставление показаний квартирных счетчиков. На втором месте – «нулевая» прописка (плату за воду не начисляют, но в квартире есть жильцы), на третьем – норматив: люди выливают больше воды, чем оплачивают по нормативу. Вся разница – в ОДН соседей.
– ОДН на воду – не физический расход на домовые нужды (некоторые УК ссылаются на техничку, которая моет подъезд), это несбалансированность расчетов внутри дома, – подчеркивает пресс-секретарь «Томскводоканала» Юлия Перковская, – Если в доме только 15% квартир с приборами учета, остальное – «нулевая» прописка и норматив, доказать что-то жителям сложно. Порядка 37% квартир в Томске оборудованы счетчиками, остальное – неотрегулированные объемы.
Плавное течение
В домах с ТСЖ проблемы нет совсем. Здесь за воду давно платят по приборам учета.
– Из полного потребления по общедомовому счетчику мы сначала отнимаем показания квартирных приборов учета (в доме 68 квартир, счетчики есть примерно 20%), а остаток делим на тех, кто платит по нормативу, – рассказывает председатель ТСЖ «Усова, 42» Людмила Третьякова. – Мы знаем всех в доме: где сколько человек реально проживает. Обычно плата получается меньше норматива…
В ТСЖ «Томь-2007» плату за воду вычисляют по этой же схеме, и она тоже меньше нормативной.
– Естественно, я знаю всех жильцов, – говорит председатель Галина Бухановская. – И, естественно, текущих труб у нас не бывает…
Поиск фарватера
Мэрия и «Водоканал» обсуждают несколько мер. Первая – убедить всех поставить счетчики, а для этого увеличить норматив по водопотреблению (видимо, это скоро будет сделано).
Второй – заставить УК работать: юристы «Водоканала» прорабатывают вопрос, как выставить УК дельту – разницу между показаниями домового прибора учета и общего потребления по квартирным счетчикам и нормативам.
– УК за небольшой срок может определить, в чем проблема, – поясняет Перковская.
Дома с непосредственной формой управления надо убедить выбрать другую. Для ветхих домов предлагается установление предельного расхода воды, а дельту компенсировать за счет бюджета либо оказывать адресную помощь потребителям.
– Мы готовы принять любой отвечающий закону и эффективный механизм, разработанный на региональном и муниципальном уровне, – говорит Юлия Перковская.
В ближайшие дни, в городской Думе пройдет заседание комитета по ЖКХ, где мэрия представит конкретные предложения.
Жителям пятиэтажки по ул. Калинина, 48, в Северске повезло. В прошлом году на ее капитальный ремонт было выделено ни много ни мало – 10 223 380 рублей. За эти деньги заменены системы отопления, водоснабжения и водоотведения, приведена в порядок крыша. Долгоиграющие работы потребовали от жильцов терпения, но в итоге люди остались довольны: в квартирах появились даже новые унитазы и батареи. И последний штрих: во время капитального ремонта установлены индивидуальные счетчики холодной и горячей воды. (Сегодня ввод приборов учета не зависит от сознательности жителей или щедрости управляющей компании, просто таково требование российского законодательства).
Все нужные документы были утверждены в срок, каждый вложенный в ремонт рубль можно потрогать руками. Председатель ТСЖ «Калининский» Людмила Мамонтова уверена: все правильно, все хорошо сделано. Однако проверяющие из Росфиннадзора по ТО пришли к другому выводу. По мнению контролера-ревизора при установке счетчиков ТСЖ допущено нецелевое расходование средств – на сумму 491 785,89 рублей. Прокуратура ЗАТО Северск поддержала Росфиннадзор.
Общее или частное?
Но если все шло согласно плану и ничего не украдено – откуда же «нецелевое расходование»? Возник принципиальный спор: к какому виду собственности относятся приборы учета горячей и холодной воды? Если это общедомовое имущество, тогда все в порядке. На его покупку и установку можно пускать бюджетные деньги (по этому пути и пошли в «Калининском»). Но если счетчик – имущество индивидуальное, за него должен платить собственник квартиры. (На этом варианте настаивают госорганы, поэтому «расходы на приобретение и установку не отвечают требованиям целевого использования средств».)
– Жильцы с Калинина, 48, собрали общее собрание и решили, что счетчики в квартирах будут их общим имуществом, – объясняет историю вопроса директор УК «ЖЭУ-7» Василий Иванов. – Они имели полное право поступить таким образом, это не противоречит существующему закону.
Но с точки зрения северской прокуратуры, прибор является общедомовым имуществом, когда обслуживает более одного помещения. Как тогда быть с батареями в квартирах? Они ведь тоже обслуживают одно помещение, при этом отнесены к общедомовому имуществу, и претензий у Росфиннадзора и прокуратуры к ним нет…
До и после вентиля
– Есть еще одна техническая тонкость, которую следует учитывать, – продолжает Василий Дмитриевич. – Чтобы в случае ЧП отключить квартиру от общего стояка, в трубу врезан отсечной вентиль. И все оборудование, которое подключено до него, автоматически считается общедомовым. А то, что врезано после вентиля, – уже частная собственность. Но дело в том, что, согласно технологии, счетчик должен стоять как раз после отсечного вентиля… Это не обусловлено законодательством, это техтребование!
Встретимся в суде!
Итак, обе стороны убеждены в своей правоте, обе ссылаются на законодательство. В этом случае в цивилизованном обществе спорщики идут в суд, чтобы разрешить проблему в правовом поле. Одна из жительниц дома по ул. Калинина, 48, написала исковое заявление. Считает, что действиями Росфиннадзора нарушено ее право на государственную поддержку. Фактически этот документ отражает интересы и жителей многоквартирника, и ТСЖ «Калининский». Собственница предприняла четыре попытки – и четыре раза ее исковое заявление было отклонено.
Северский суд отсылал заявителя по месту нахождения ответчика – в Советский районный суд. Там, в свою очередь, утверждали, что разбирательство должно проходить в Северске, где проживает истец и находится сам предмет спора…
С ТСЖ взять нечего
– Если события будут развиваться по самому неприятному для нас варианту – то есть мы будем судиться и проиграем процесс, взять с ТСЖ как с юридического лица все равно будет нечего: все деньги-то ушли на дом, счета пустые, – подытоживает Иванов. – Но пока мы надеемся на то, что в условиях состязательности наши доказательства могут перевесить аргументы оппонентов. Ну а если проиграем, то собственникам придется изменить способ управления домом. Было ТСЖ – и нет его. Уйдет в никуда. Взыскивать будет не с кого. И никакая власть, никакой Росфиннадзор не сможет принудить собственников изменить это решение…
«Школа управдома» помогает томичам разобраться в тонкостях жилищного законодательства
Федеральный проект партии «Единая Россия» «Управдом». Школа управления многоквартирным домом» реализуется в Томской области с прошлого года. Интерес к нему не ослабевает, в слушателях недостатка нет. Всего в рамках проекта планируется обучить 600 человек.
Сергей Ильиных: «Мы надеемся с помощью проекта «Управдом» создать общественную площадку для плодо-творного диалога между жителями, УК и властью»
Узаконить домком
Работа идет по трем направлениям, рассказывает руководитель «Лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ» Чингис Цыренжапов:
– Благодаря своему авторитету партия помогает разрешать конфликты между УК, ТСЖ и жителями. Помогает субъектам, имеющим разные интересы, наладить диалог. Второе направление деятельности депутатов фракции «Единая Россия» – законодательные инициативы. Ряд новаций действует уже сегодня, например 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый в июне 2011 года. Этим документом легализованы домовые комитеты. Ранее домкомы не имели юридического статуса, их функции были расплывчаты и не закреплены законодательно. Сегодня они называются советами многоквартирных домов. Председатель такого совета имеет право от имени жильцов осуществлять контроль управляющей компании. Подписывать акты приемки работ, а также акты различных нарушений в сфере ЖКХ. Обращаться в органы местного самоуправления. (А те, в свою очередь, обязаны проводить проверку деятельности УК.) Наконец, председатель наделен полномочиями представлять интересы собственников квартир в суде.
Третье направление – образовательное. Необходимо повысить грамотность собственников жилья в вопросах, касающихся коммунального хозяйства. На сегодняшний день школу управления многоквартирным домом уже прошли 300 человек. В основном – председатели домкомов и те, кто планирует в недалеком будущем возглавить советы многоквартирных домов.
Курс лекций рассчитан на 12 академических часов и укладывается в три вечера. За неделю обучение проходят две группы. Школа ставит перед собой практические задачи: помочь слушателям в освоении технической базы ЖКХ, основ сметного дела и правового блока.
Ключевая фигура
В минувший понедельник «Управдом» собрал на первое занятие именно такую целевую группу. Пришли 22 человека, многие с опытом работы, с вопросами, собственными примерами из практики борьбы с УК, с шишками от многочисленных подводных камней коммуналки. Их не надо было убеждать в важности учебы и объяснять азы. Они пришли за разъяснением тонкостей и нюансов. И разговор пошел вокруг ключевой фигуры, возникшей благодаря 123-му ФЗ в сфере ЖКХ, – председателя совета многоквартирного дома.
– Во многих регионах уже началась борьба за председательское кресло, – предупредил собравшихся лектор – исполнительный директор Центра правового мониторинга, юридической техники и правозащитной работы Дмитрий Шенбергер. – Сегодня именно председатель наделен наиболее важными компетенциями, позволяющими сдержать произвол управляющих компаний. Поэтому именно они нередко выступают инициаторами подковерных коммунальных войн. Находят собственника квартиры, подконтрольного УК, и за определенную плату или за предоставление иных благ убеждают: «Собирай собрание, избирайся в совет. Будешь прокачивать наши вопросы, а мы – приплатим…» И жильцы эту тактику понимают. Сегодня уже появилось понятие «блокирующий пакет собственников», когда УК разными способами склоняет 25% жильцов дома на свою сторону. Этого вполне достаточно, чтобы в дальнейшем рулить всем домом «как надо».
В этой связи можно посоветовать две вещи. Хотя законодательно оплата труда совета и председателя не предусмотрена, никто и не запрещает их поощрять. Собственники квартир на общем собрании могут установить размер вознаграждения и заключить соответствующие договоры.
И еще. В свете всех негативных тенденций я бы порекомендовал жителям не затягивать с выборами совета и председателя. Ведь итог коммунальных войн всегда один – дом разваливается!
За конструктивный диалог
На первом занятии «Управдома» побывал председатель Думы города Томска член фракции «Единой России» Сергей Ильиных. Он обозначил проблему взаимодействия жителей с УК и ТСЖ не только с практической стороны, но и с точки зрения власти.
– Ежедневно в городскую Думу, в приемную партии «Единая Россия» поступают 5–6 обращений по вопросам ЖКХ. Причем порядка 60–70% из них предполагают не волевые решения власти, а простое разъяснение людям жилищного законодательства. Тем не менее томичи по каждому коммунальному поводу предпочитают стучаться к мэру, председателю Думы, губернатору… Хотя компетентный орган самоуправления дома мог бы ответить на большинство возникающих вопросов.
Другой нюанс: когда в государстве прошла реформа управления многоквартирными домами, гражданам объяснили: «Вы теперь собственники, все решения будете принимать сами! Собирайтесь на общие собрания, взаимодействуйте с УК!» На практике оказалось: собрание не соберешь, с управляющей компанией не справишься…
Поэтому нам бы хотелось, чтобы в систему самоуправления домами входили люди, которые, во-первых, могли бы дать компетентные разъяснения жильцам. Во-вторых, умели бы не только активно, но и грамотно работать с управляющими компаниями.
Говорить на одном языке
– В настоящее время в жилищном законодательстве есть все юридические условия для успешной работы собственников. А проект «Единой России» «Управдом» призван обучить и поддержать этих людей.
Примерно полгода назад, когда идея только обсуждалась, я вышел на руководителей управляющих компаний. Был уверен: проект встретят холодно. Но, к счастью, ошибся. Директора не только заинтересовались «Управдомом», но и предложили помочь в организации этих школ. В чем их интерес? Управленцы обозначили два момента. Им будет удобнее и легче, если авторитетный представитель собственников станет разговаривать с УК на одном языке. Другой плюс – собственники квартир начнут проявлять инициативу в управлении своим домом.
Мы надеемся с помощью проекта «Управдом» создать общественную площадку для плодотворного диалога между жителями, УК и властью. В чем смысл самоуправления? Снимать текущие вопросы, образно говоря, не выходя из дома. Это же ненормально, когда человек по поводу уборки мусора пишет губернатору и президенту!
Сегодня благодаря активности ряда председателей ТСЖ, старших по подъезду в некоторых домах удалось решить проблему ОДН. К цели шли двумя путями. С одной стороны, выстроили систему одновременного снятия показаний с электросчетчиков. С другой – отсекли все незаконные подключения. (Будь то «присосавшийся» к дому магазинчик или гараж кого-то из жильцов.)
В поиске рычагов
Перед властью стоит задача решать системные проблемы. Сегодня, например, предстоит выработать четкий механизм, рычаг, который бы понуждал УК быстро и эффективно разбираться с затратами на общедомовые нужды. Интересный пример есть, скажем, в Ярославле. Там установили норматив для ОДН: 7 киловатт на человека в доме, где нет лифта, и 14 – в зданиях, оборудованных лифтом. Если нагорает больше, дом признается несбалансированным. Жильцы при этом платят по нормативу, а все, что сверх нормы, компенсирует из своего кармана УК. Очень действенный метод. В квартирах, где не было приборов учета, они быстро появляются. Также в короткий срок выявляются все незаконные подключения… При этом, с точки зрения закона, действия ярославского руководства квалифицируются как превышение должностных полномочий. Снять это противоречие и найти общий язык с управляющими компаниями – как раз и есть задача партии «Единая Россия».
Председатель совета многоквартирного дома сегодня ключевая фигура во взаимоотношениях собственников жилья и УК. От его компетенции многое зависит. Повысить грамотность собственников жилья в вопросах, касающихся коммунального хозяйства, – одна из важных задач проекта
Записаться в школу управления многоквартирным домом можно по телефону 56-22-78.
К обычным платежам в жировке прибавились доначисления за воду, которую потребил дом, судя по показаниям общедомового прибора учета. То есть, по сути, вводится аналог ОДН по электроэнергии. По одному адресу сумма в новой графе в 2,8 раза больше платежа за воду в квартире. Пока общедомовыми счетчиками оборудованы 5% домов в Томске с непосредственным управлением и большая часть с управлением ТСЖ. К 1 июля 2012 года по такой системе будут платить все потребители – так диктует закон.
«Сейчас есть возможность мягко перейти к новой системе платежей. Мы за свой счет установили уже 13 приборов учета и уговариваем УК ставить счетчики. Но не вводить сразу коммерческий учет, а посмотреть показания, и если будет перерасход, разбираться, в чем дело: все ли в порядке с коммуникациями, сколько проживающих…»
– На самом деле ничего нового: ТСЖ давно работают по этой схеме, и проблем не возникает, – объясняет пресс-секретарь «Томскводоканала» Юлия Перковская. – В сентябре мы начали рассчитывать по ней дома с непосредственным управлением: всего 83 дома, превышение потребления – в 50. У кого-то копейки, у кого-то разница существенная.
Общедомовое потребление – это разница между потреблением в квартирах (показаниями счетчиков и начислениями по нормативу, где их нет) и показаниями общедомового прибора.
– Где-то в подвале течет труба, – перечисляет возможные причины перерасхода пресс-секретарь, – где-то люди рассчитываются по нормативу, а расходуют больше. Где-то вообще нулевое начисление – нет прописанных, а в квартирах живут. Где-то просто вовремя не рассчитались и, соответственно, не подали нам показания квартирного счетчика: у нас стоит ноль. Так, в доме с самым большим начислением 22 квартиры, из них лишь две предоставили показания своих приборов и рассчитались. Отсюда суммы ОДН.
Это проблема: должники есть и будут, нам хотелось бы вовремя знать показания счетчиков. И от самих жителей зависит, смогут ли они навести порядок в доме. В некоторых домах очень быстро откликнулись. А в некоторых уже и так порядок, есть адреса, где мы будем списывать платежи: по общедомовому счетчику они потребили меньше, чем по индивидуальным приборам и по нормативу, – подчеркнула Юлия Перковская.
В «Томскводоканале» не скрывают, что разработанная система несовершенна, но: «Как законодатель сказал, так и действуем».
Постановление правительства № 354 о новых правилах предоставления коммунальных услуг принято в мае 2011 года. В течение трех месяцев после его выхода должны были родиться новые нормативы и принципы расчета, а еще через два, то есть в ноябре, – начаться новая эра в ЖКХ. Поскольку документы до сих пор не опубликованы, можно предположить, что сроки ввода новых правил несколько сдвинутся и, по всей вероятности, выпадут на самые суровые зимние месяцы. Что нас ждет в связи с этим, «ТВ» рассказал эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ Дмитрий Шенбергер.
Платеж в рассрочку
– Пожалуй, самым существенным изменением, волнующим томичей, является оговоренная 354-м постановлением отмена оплаты за тепло по 1/12 и переход на оплату по факту. Насколько это утяжелит ситуацию с коммунальными платежами?
– Давайте подумаем: что такое 1/12? По сути, это рассрочка, выравнивающая месячные платежи, введенная в свое время, чтобы смягчить бремя оплаты коммунальных услуг. И вспомните, сколько было путаницы, скандалов, особенно с желтыми платежками… Но это действительно было удобно семьям с невысокими доходами, которым сложно отдавать большие суммы в 3–5 тыс. рублей за отопление в пиковые морозные периоды: по 1/12 существенная часть этого платежа перекидывалась на летние месяцы.
Теперь этого не будет. Но взамен введен другой инструмент, способный защитить финансово неустойчивые семьи, – рассрочка платежа. Правда, есть два условия: рассрочка предоставляется заявителю только в случае, если его месячный платеж оказывается на 25% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. И второе: рассрочка не бесплатна. Исполнитель коммунальных услуг (ТСЖ или УК) может взять с плательщика процент (не более чем на 3% больше, чем ставка рефинансирования). Можно сказать, что это тоже некий вариант 1/12.
ОДН… на канализацию
– В новых правилах есть изменения, касающиеся ОДН?
– ОДН теперь будут начислять не только за электроэнергию, но и по прочим видам услуг: отопление, водоснабжение, канализация (и в квитанции на каждую услугу теперь будет по две строки – внутриквартирные расходы и ОДН).
– Ну, с теплом понятно: подъезды, подвалы отапливаются. Но какие же могут быть общедомовые расходы воды?
– Например, в ходе опрессовки вода спускается из системы. Уборщица использует ее для мытья подъезда. Может быть порыв…
– То есть за бесхозяйственность УК, допускающей течи в подвале, будут платить жильцы?
– Будут. Но если это вина УК, они могут потребовать компенсацию от управляющей компании в судебном порядке.
– А что нового в начислении?
– Рассчитываться ОДН будет уже не пропорционально внутриквартирному потреблению, а в соответствии с площадью жилья. Принцип начисления такой: от показаний общедомового счетчика отнимаются суммированные показания индивидуальных приборов учета и начисления нормативщиков; полученное делится между квартирами в соответствии с их квадратурой. Проиграют малонаселенные большие квартиры, выиграют малогабаритные вне зависимости от количества жильцов.
– Но ведь общедомовые счетчики до сих пор стоят далеко не везде!
– Они должны были быть установлены до 1 января 2012 года, теперь срок продлен до 1 июля. А пока законодатель впервые вводит нормативы на ОДН: будет выработан некий расчетный механизм для разных видов жилья, который позволит оценить, сколько каких комуслуг должен потреблять дом. Ожидалось, что эти нормативы появятся уже к нынешней осени (и тогда новые правила заработали бы с ноября), но они до сих пор не опубликованы. Вероятно, и индивидуальные нормативы будут заметно увеличены, хотя из них будет исключена составляющая «Затраты на ОДН».
Строгие, но справедливые
– Стали ли правила строже? К кому прежде всего?
– Нельзя сказать, что новые правила ударили по всем… Наоборот, совершается некая попытка сделать начисления более справедливыми и прозрачными, навести порядок в этой сфере, избежать путаницы. Возьмем такую распространенную проблему, как непрописанные жильцы, в некоторых общежитиях таковые составляют более половины обитателей. Сегодня за них через ОДН, по сути, платят те квартиры, где счетчики установлены, и никаких способов наладить учет и заставить нелегалов платить за потребляемые услуги не существует.
Новые правила вводят понятие «временные жильцы», это те, кто не прописан, но фактически живет в квартире. Пока для их легализации требуется заявление владельца жилья, но уже и такая новелла позволит ТСЖ навести порядок в доме: комиссионно составить акт о количестве жильцов, проживающих без регистрации, и отстоять свою позицию в суде.
Кроме того, усложнится жизнь неплательщиков: сокращен порог долга, при котором можно отключать должника от коммунальных услуг, с шести ежемесячных размеров платы по нормативу до трех.
В целом новые правила, на мой взгляд, лучше регулируют отношения всех участников коммунального рынка, делают его работу прозрачней и понятней.
Благодаря стартовавшему в Томске партийному проекту экспресс-обучение пройдут около 600 собственников жилья
На доске нарисован домик, к нему тянутся нитки-коммуникации. Задачка: за чей счет должен устраняться порыв на теплотрассе, случившийся во дворе?
Сидящие за партами разновозрастные ученики отвечают вразнобой, исходя из личного опыта:
– Это дело энергетиков!
– Как пить дать – ТСЖ заставят платить…
– Раз на придомовой территории, значит, наше.
– А вот и нет, – возражает преподаватель Дмитрий Шенбергер. – Применительно к наружным коммуникациям ваше общее имущество заканчивается внешней стеной дома, фасадом, либо, еще лучше, местом установки общедомового прибора учета. А все, что дальше, – зона ответственности ресурсоснабжающих организаций. Именно стена дома является границей. Если по подписанному вами акту разграничения ответственности граница проходит в другом месте, вам надо до нового отопительного сезона перезаключить договор в соответствии с новыми правилами, чтобы не попасть зимой в неприятную ситуацию…
Говорить на одном языке
Семинар, задачей которого является правовое просвещение собственников в вопросах управления жильем, проводится в рамках проекта «Единой России» «Управдом».
– Этот федеральный партийный проект пришел на территорию Томской области не так давно, – рассказывает Чингис Цыренжапов, руководитель лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ, взявшей на себя образовательный процесс управдомов. – Все мы помним, что «Единая Россия» еще в прошлом году начала рассматривать конфликты между жильцами и УК, вникать в проблемы ТСЖ. Скоро все пришли к пониманию: людям нужно давать базовые знания, чтобы они могли вступать в более-менее равноправный диалог с жилищниками. В настоящий момент они, к сожалению, говорят на разных языках.
Усадят за парты 600 человек
Как сообщил Чингис Цыренжапов, в июле прошел пробный семинар в тестовом режиме.
– Мы поняли: школа управдома – это очень востребованно, – говорит Чингис Дымбрылович.
Лабораторией был разработан 12-часовой обучающий курс (три вечера по 4 часа), в течение нынешнего года планируется провести его примерно для 30 групп. Таким образом, экспресс-обучение в школе управдома пройдут не менее 600 томичей.
Как рассказал руководитель лаборатории, в программе есть управленческий и организационно-правовой блок (где рассказывают о правовом статусе собственника, УК, правоотношениях УК и собственников, функциях общего собрания жильцов и ТСЖ, разъясняют, что должен делать совет многоквартирного дома). Второй блок – сметное дело. Третий – технический: в нем многоквартирный дом рассматривается как сложное инженерное сооружение, со всеми вопросами безопасности, тонкостями эксплуатации сетей и внутридомового оборудования…
Под градом вопросов
Вести занятие в школе эффективного собственника непросто: выслушав очередной тезис о новеллах в жилищно-коммунальном законодательстве, ученики засыпают лектора градом практических вопросов:
– Почему по ОДН мы платим и за тех, у кого нет счетчиков, кто рассчитывается по нормативу? Разве в норматив общедомовые нужды не заложены?
– Можно ли платить энергетикам напрямую, а не через УК или ТСЖ?
– Как измерить качество коммунальных услуг?
Преподаватель отвечает ученикам терпеливо и подробно:
– В норматив общедомовые нужды заложены, и действительно двойная оплата существует, но другого порядка пока нет… Собственник нежилого помещения имеет право заключить индивидуальный договор напрямую с поставщиком услуг, минуя ТСЖ, и платить таким образом за все, кроме ОДН. Все параметры качественной коммунальной услуги изложены в приложении 1 к постановлению № 307 – какая должна быть температура воды в кране, воздуха в помещении, это целая брошюрка, почитайте обязательно!
– У кого можно добиться ответа по поводу начисления электроэнергии? У нас опять УК поменялась, и началась полная неразбериха: квитанции приходят и из УК, и от энергетиков, суммы все время разные…
– Думаю, вам уже стоит обратиться в отдел по защите прав потребителей Роспотребнадзора…
«Теперь понимаю порядок действий»
Похоже, это весьма распространенная ситуация: набегавшиеся по инстанциям без результата управдомы просто не знают, куда обратиться, отстаивая законные интересы собственников жилья, – и уже готовы опустить руки. А тут, в школе, организованной единороссами, получают четкий и внятный алгоритм действий.
– Я на семинаре очень много интересного и нужного узнала, – делится впечатлениями слушательница Валентина. – Новые статьи закона, поправки в Жилищный кодекс – я все тщательно записываю. Главное, теперь понимаю порядок действий: куда идти, чего требовать (раньше ходила по кабинетам: один одно скажет, другой другое, все будто по кругу, безрезультатно). Теперь у меня сложился четкий план дальнейших действий по решению наших проблем. А проблем у нашего общежития множество, и главная – УК, которые на протяжении 8 лет подряд меняются еждегодно, обнуляя счета. Деньги компании собирают, платежки выставляют – и все, работать не хотят. Мы планируем избрать совет дома. Хотим взять управление домом в свои руки. Надоел беспредел…
В конце года организаторы семинара планируют получить определенный срез мнений слушателей, чтобы понять, насколько школа управдома оказалась для них полезной.
– Но уже сейчас нам кажется, что количество учебных часов должно быть больше, – говорит Чингис Цыренжапов. – Возможно, для каких-то тем стоит поменять и формат, например, проводить круглые столы (к этой мысли подвигает активность слушателей, у них есть свой полезный опыт). Многие управдомы говорят, что им нужен постоянный консультационный пункт.
– Почаще надо такие семинары проводить, – говорит Татьяна Гудкова, управдом девятиэтажки на Говорова (на фото слева). – И не изредка, а систематически. Вопросы у нас не кончаются. Куда с ними идти управдому? Не в УК и не в администрацию – все же это другой уровень отношений. А проблемы у нас есть – как без них? – добавляет Татьяна Михайловна. – И с УК, и с жильцами-неплательщиками, с непрописанными гражданами в квартирах без счетчиков… Когда ты в доме живешь, все проблемы знаешь…
Сказано
Тимур Хисматуллин, депутат Думы города Томска, руководитель проекта «Единой России» «Управдом»:
– Стадия тотальной конфронтации с управляющими компаниями заканчивается, жители приходят к пониманию: с УК надо налаживать конструктивный диалог. Но чтобы строить диалог, надо как минимум говорить на одном языке, знать многие юридические тонкости, права и обязанности участников коммунального процесса. Чтобы разобраться в способах начисления, нужно понимать кое-что в бухгалтерии. А кроме того, не теряться в самых разных технологических вопросах: в особенностях опрессовки, схеме подачи тепла и т. д. Так что активные граждане, берущие заботы о многоквартирном доме на себя, – управдомы – должны быть если не профессионалами, то своеобразными универсалами в этом деле… Понятно, что за три дня погружения в тему слушатели могут понять лишь базовые вещи, азы коммунального жизнеустройства, наша программа – это ликбез для управдомов.
Думаю, со временем от нынешнего стихийного формирования класса управдомов мы перейдем к возникновению профессии менеджера многоквартирного дома (и она будет очень востребованной!). Тогда и подготовка станет более системной и глубокой – возможно, в рамках ТГАСУ.
Почему партия инициировала подобный проект? Потому что на данном этапе это необходимо делать. Не секрет ведь, что на многие УК есть нарекания, что они пользуются неграмотностью и безропотностью нашего населения. Вот мы и подставляем плечо…
Чингис Цыренжапов, руководитель лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ:
– Председателей ТСЖ у нас как-то обучают, УК оплачивают переподготовку своих сотрудников, все работники жилищно-коммунального комплекса постоянно повышают свой профессионализм. А вот те, кто представляет интересы собственников, оказались у нас в некоем вакууме. Считается, что управдомом может стать каждый гражданин с активной жизненной позицией. Возможно, это и так. Но тогда встает задача – постоянный ликбез для управдома. Чтобы эта активность не была беспомощной
Расходы на коммуналку в новом отопительном сезоне могут вырасти из-за новых правил в ЖКХ, которые вскоре вступят в силу
Постановление правительства № 354 о новых правилах предоставления коммунальных услуг принято еще в мае 2011 года. В течение трех месяцев после его выхода должны были родиться новые нормативы и принципы расчета (изменения в 306-е постановление), а еще через два, то есть в ноябре, – начаться новая эра в ЖКХ. Поскольку документы до сих пор не опубликованы, можно предположить, что сроки ввода новых правил несколько сдвинутся и, по всей вероятности, выпадут на самые суровые зимние месяцы. Какие нас ждут коммунально-законодательные новеллы и что они принесут гражданам? Об этом «ТН» рассказал эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ Дмитрий Шенбергер.
Прощай, 1/12
– Пожалуй, самым существенным изменением, волнующим томичей, является оговоренная 354-м постановлением отмена оплаты за тепло по одной двенадцатой и переход на оплату по факту. Насколько это утяжелит ситуацию с коммунальными платежами?
– Давайте подумаем: что такое одна двенадцатая? По сути это – рассрочка, выравнивающая месячные платежи, введенная в свое время, чтобы смягчить бремя оплаты коммунальных услуг. И вспомните, сколько было путаницы, скандалов, особенно с желтыми платежками… Но это действительно было удобно семьям с невысокими доходами, которым сложно отдавать большие суммы в 3-5 тысяч рублей за отопление в «пиковые» морозные периоды: по 1/12 существенная часть этого платежа перекидывалась на летние месяцы.
Теперь этого не будет. Но взамен введен другой инструмент, способный защитить финансово неустойчивые семьи, – рассрочка платежа. Правда, есть два условия: рассрочка предоставляется заявителю только в случае, если его месячный платеж оказывается на 25% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. И второе: рассрочка не бесплатна. Исполнитель коммунальных услуг (ТСЖ или УК) может взять с плательщика процент (не более чем на 3% больше, чем ставка рефинансирования).
Можно сказать, что это тоже некий вариант одной двенадцатой.
ОДН по-новому
– В новых правилах есть изменения, касающиеся ОДН?
– ОДН теперь будут начислять не только за электроэнергию, но и по прочим видам комуслуг: отопление, водоснабжение, канализация (и в квитанции на каждую услугу теперь будет по две строки – внутриквартирные расходы и ОДН).
– Ну, с теплом понятно: подъезды, подвалы отапливаются. Но какие же могут быть общедомовые расходы воды?
– Например, в ходе опрессовки вода спускается из системы. Уборщица использует ее для мытья подъезда. Может быть порыв…
– То есть за безхозяйственность УК, допускающей течи в подвале, будут платить жильцы?
– Будут. Но если это вина УК, они могут потребовать компенсации от управляющей компании в судебном порядке.
– А что нового в начислении?
– Рассчитываться ОДН будет уже не пропорционально внутрикватирному потреблению, а в соответствии с площадью жилья. Принцип начисления такой: от показаний общедомового счетчика отнимаются суммированные показания индивидуальных приборов учета и начисления «нормативщиков»; полученное делится между квартирами в соответствии с их квадратурой. Проиграют малонаселенные большие квартиры, выиграют малогабаритные, вне зависимости от количества жильцов.
– Но ведь общедомовые счетчики до сих пор стоят далеко не везде!
– Они должны были быть установлены до 1 января 2012 года, теперь срок продлен до 1 июля. А пока законодатель впервые вводит нормативы на ОДН: будет выработан некий расчетный механизм для разных видов жилья, который позволит оценить, сколько каких комуслуг должен потреблять дом. Ожидалось, что эти нормативы появятся уже к нынешней осени (и тогда новые правила заработали бы с ноября), но они до сих пор не опубликованы. Вероятно, и индивидуальные нормативы будут заметно увеличены, хотя из них будет исключена составляющая «затраты на ОДН».
И строже, и прозрачней
– Стали ли правила строже? К кому прежде всего?
– Нельзя сказать, что новые правила ударили по всем… Наоборот, совершается некая попытка сделать начисления более справедливыми и прозрачными, навести порядок в этой сфере, избежать путаницы.
– В чем, например?
– Возьмем такую распространенную проблему, как непрописанные жильцы, – в некоторых общежитиях таковые составляют более половины обитателей. Сегодня за них через ОДН, по сути, платят те квартиры, где счетчики установлены, и никаких способов наладить учет и заставить «нелегалов» платить за потребляемые услуги не существует.
Новые правила вводят понятие временных жильцов, то есть тех, кто не прописан, но фактически живет в квартире. Пока для их «легализации» требуется заявление владельца жилья, но уже и такая новелла позволит ТСЖ навести порядок в доме: комиссионно составить акт о количестве жильцов, проживающих без регистрации, и отстоять свою позицию в суде.
Кроме того, усложнится жизнь неплательщиков: сокращен порог долга, при котором можно отключать должника от коммунальных услуг, с шести ежемесячных размеров платы по нормативу до трех.
Узаконена возможность собственника нежилого помещения напрямую, помимо ТСЖ и УК, заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. Точно так же, минуя ТСЖ и УК, это могут сделать собственники квартир по решению общего собрания. Но плата за ОДН при этом будет идти все равно через ТСЖ или .
В целом новые правила, на мой взгляд, лучше регулируют отношения всех участников коммунального рынка, делают его работу прозрачней и понятней.
Что делать жильцам, чтобы защитить свои интересы
1. Провести общее собрание дома и избрать совет дома, сразу обеспечив председателя доверенностью от собственников жилья на подписание актов выполненных работ.
2. Совету дома проанализировать договор управления домом, тарифы, обязательства, отчеты УК.
3. Посмотреть, каких подрядчиков привлекает УК для обслуживания дома. Активно участвовать в приемке выполненных работ.
