Григорий Шатров

Многие горожане, проезжая мимо остановки «Главпочтамт», уже не обращают внимания на вычурное сооружение в псевдоклассическом стиле, заслонившее панораму города вниз по улице Трифонова. Привыкли, примелькалось. Разве что гости города пожмут плечами: странная архитектурная политика в Томске, уж больно замысловатая. Но в глубине души каждый завидует обитателям дома на Трифонова, 22, – центр города, современные технологии…

Чемодан без ручки

Не все ладно в доме, возведенном компанией «Паводок». Чтобы это понять, достаточно зайти в подъезд или погулять по внутреннему дворику. Налет элитности с объекта слетает мгновенно. Стены пафосные, а внутри бидонвиль: во внешне богатом доме-дворце царствует бедняцкая запущенность. Грязь, плохо заделанные сквозные трещины, идущие по стенам всех этажей в подъезде… Дышащие на ладан лифты, заплеванные полы, окна нараспашку и без ручек. А первые этажи топит канализация. Дому только шесть лет, но в нем уже протекает кровля. Во дворе висит временная линия электропередачи – «воздушка», будто стройка еще в разгаре.

Картина удручающая. А за ней кроется острый внутренний конфликт между жильцами-собственниками и процветающим застройщиком в лице семьи директора «Паводка» Степанова и его ставленником – председателем ТСЖ.

Трифоновские фантомы

В 2009 году комплекс был сдан в эксплуатацию. Жильцы заселились в часть квартир. Особого беспокойства у людей не было, даже несмотря на строительные недоделки и некоторые изменения в проекте. Собственники были уверены, что за немалые деньги они купили не только свои метры, но и долю комплекса в подъезде, технических помещениях, кровле. Давно ведь не лихие 90-е. Не беспокоило жильцов и то, что для управления двумя домами комплекса застройщик безальтернативно предложил конкретное ТСЖ во главе с родной сестрой г-на Степанова. Ничего необычного, многие так делают.

…Получив в мае 2015 года жировки за коммунальные платежи, жильцы с изумлением обнаружили, что они с марта того года числятся в другом ТСЖ. Было «Трифоновское», а стало «Трифонова». Народ начал бузить и пытаться разобраться в происходящем. Вопрос, что все это значит, не поставил в тупик нового председателя ТСЖ Сергея Кривкина (он стал председателем по желанию застройщика). Он говорил, что все перемены к лучшему для жильцов. А то, что смена ТСЖ прошла за спиной людей, так это не беда, все так делают. А еще говорил про накопившиеся у прежнего ТСЖ долги. «Какие такие долги?» – не унимались собственники. Ведь у каждого в столе лежит стопочка оплаченных за все годы квитанций. Однако по документам «Трифоновское» задолжало по различным платежам около 10 млн рублей. Выяснилось, что долги образовались за эксплуатацию нежилых помещений. Ладно, разберемся, решили жильцы и стали распутывать клубок.

Новости посыпались как из рога изобилия. Оказалось, что общее имущество с согласия председателя ТСЖ Кривкина стало чьей-то собственностью. Как? Просто, как в задачке про А и Б. Труба (магистраль, снабжающая комплекс теплом) стала собственностью дочери застройщика Степанова. Хочу – позволю ее эксплуатировать, хочу – не позволю. И никто не указ – частная собственность. А земельный участок по адресу: ул. Трифонова, 22, через четыре года после сдачи объекта стал собственностью строительной организации «Паводок». Стоп, а как же слуги государевы в Росреестре это пропустили, ведь застройщик должен после окончания строительства передать права на участок ТСЖ?

– Мы не можем заставить застройщика прекратить права на участок, – говорит руководитель Томского управления Росреестра Елена Золоткова, – Это обязанность застройщика – либо добровольно, либо кто-то должен обратиться в суд и заставить его это сделать. Если отказа в регистрации нет, то другого решения мы принять не имеем права.

Может, ничего и не нарушив, но, по сути, госструктура вошла в положение застройщика. Он пожелал втиснуть в этот заисточный ландшафт еще одну махину – для этого по закону ему нужно было иметь участок.

Сумеречная зона

На добросовестных приобретателей квартир на Трифонова, 22, снизошло озарение. Большинство застройщиков организуют ТСЖ на своих объектах, но, как правило, не все квартиры распродаются сразу. Некоторые остаются ничейными по 3–5 лет – известный способ сэкономить на налогах за продажу. Но жильцы дома платят не только за свои квартиры, но и за содержание дома, за тепло, в том числе и за общие помещения. На одинаковые площади – разные суммы. У каждого своя плата по ОДН. Но счета не разделены по услугам – насчитал тебе бухгалтер общую сумму, ее и плати. Если у руководителя ТСЖ есть умысел, то не надо применять бритву Хэнлона, объясняя все обыкновенной глупостью. Это реально закрытая информация: ни сметы расходов, ни ведомостей, отчетов от исполнителей работ. Понять, как деньги тратились и откуда взялся долг, невозможно. Но задолженность громадная. Только вот общее хозяйство на глазах, точно по теории разбитого окна, приходит в полное запустение: если лифт не чинится, то в нем начинают справлять нужду, бросают бытовой мусор в грязном подъезде… И в этот момент появляется новое ТСЖ с другим адресом. И дом начинает жизнь с чистого листа.

За верную службу

Застройщики нередко сдают в эксплуатацию дома с множеством недоделок и даже с неузаконенным изменением проекта. Чтобы избежать разбирательств по этому поводу, мудрые строительные компании создают свое ТСЖ с зиц-председателем Фунтом. Да и срок строительных гарантий – шесть лет – в данном случае играет на руку. По истечении этого срока никакие претензии на недоделки и прочие грехи строителей не принимаются: поздно, поезд ушел, почему вы не возмущались раньше? Так что перед председателем организованного застройщиком ТСЖ ставится конкретная задача – продержаться шесть лет. За полную лояльность хозяину вероятен хороший бонус. Предположим: с согласия застройщика можно занять некоторые места общедомового пользования для получения своей личной ренты.

Чаще всего председатель в таких товариществах собственников жилья играет роль забывчивого разгильдяя. При покупке-продаже элитного жилья выдает квитанцию за личной подписью, что долгов по обслуживанию этого помещения перед ТСЖ нет. Но не редкость, что через месяц-два новичку говорят – ой, у вас долг. И в квитанции – 60–100 тыс. рублей. Председатель понуро склоняет голову: ошибся, с кем не бывает. А еще недавно счастливый покупатель переходит в ранг должника, вынужденного рассчитываться за чужие грехи.

Рука руку моет

Свои люди застройщику не предъявят ничего. Особенно в таком случае, как на Трифонова, 22: если у истинного хозяина комплекса около 50% голосов в ТСЖ. Он застрахован, потому что собственники голосуют метрами. Если что-то не нравится владельцу самых больших площадей, то никакое решение, в том числе по переизбранию председателя, не пройдет. В ряде домов того же «Паводка» жители легко отделались, потому что быстро разобрались со схемой и изгнали его креатур.

Выяснилось, что здесь застройщику есть что терять, вернее, за что не платить. Объединенные жаждой справедливости собственники вдруг увидели, что даже мало-мальские уголки, являющиеся общим имуществом, сданы в аренду бывшим застройщиком. В нарушение всех мыслимых и немыслимых норм под квартирами жителей организован настоящий бассейн и сауна – их в проекте и в помине нет. Да и вообще ни в каких документах. Зато теперь есть грибок на стенах квартир от сырости и разводы на несущих колоннах в подземном гараже, потолок которого – дно этого бассейна. Проезд между зданиями (блоками А и Б) – крыша подземного гаража – отдан под парковки для работников офисов. А если рухнет? Кто-нибудь рассчитывал допустимую нагрузку? В самом гараже все проезды между рядами, за исключением одного выезда, превращены в парковочные места. А если не обвал стен от сырости, а пожар? И уж тем более никак не позавидуешь трифоновцам, если будет введена плата за ОДН на воду. В итоге картина маслом, как говорят в Одессе. Зато предприимчивый застройщик может на века обеспечить все поколения своей семьи не только черной икрой.

В лидеры реестра

Ситуация усугубляется тем, что все первичные документы объекта – техусловия, договоры – оформлены на прежнее ТСЖ. А оно приказало долго жить. Люди изначально участвовали в долевом строительстве. Если они отказываются от первичных документов, то никакой суд не поверит, что они полноценные совладельцы всего имущественного комплекса. Так что впереди у жильцов много «веселых» деньков.

Куда только ни обращались собственники жилья на Трифонова, 22, – они прошли все силовые структуры, Ростехнадзор, департамент коммунального хозяйства, санэпидемстанцию… Как шутят «трифоновцы», власть в растерянности, потому что у «Паводка» столько грехов, что структуры даже ответить в срок на все жалобы не в состоянии – не успевают. Жильцы недоумевают: почему нет правовой оценки делам застройщика?

Люди считают, что нарушений в поведении компании столько, что она должна возглавлять Реестр недобросовестных застройщиков.