Холодная война за Татарскую слободу стала горячей
В Томске уже третью неделю бушует скандал, связанный с попыткой строительства многоквартирных домов в заповедной зоне деревянного зодчества Татарской слободе. В предыдущем номере «ТН» руководитель строительной компании «Томлесстрой» Шабан Байрамов обвинил ряд общественников, представителей городской и областной власти, а также СМИ в провокации и нагнетании обстановки вокруг застройки принадлежащего ему участка по ул. Источной, 41а (статья «Трехэтажный раздор»).
Дмитрий Евсейчук
Что вызвало такой всплеск эмоций с обеих сторон конфликта? Почему именно Татарская слобода стала камнем преткновения между строителями и защитниками деревянного зодчества?
Архитектурный заповедник
Как пояснил «ТН» председатель городского комитета по сохранению исторического наследия Никита Кирсанов, Татарская слобода является уникальным деревянным массивом, который еще несколько лет назад мог претендовать на включение в список ЮНЕСКО. Причем эта уникальность даже не российского, а мирового масштаба. Например, в свое время в знаменитом туристическом путеводителе Lonely Planet значилось всего около десятка городов России, которые стоит посетить. Среди них был и Томск, а в числе главных его достопримечательностей указывалась именно Татарская слобода как комплексно сохранившийся район деревянного зодчества.
Поэтому в Томске существовал негласный договор между властью, застройщиками и архитектурным сообществом не вторгаться в эту заповедную зону строительством многоквартирных домов.
Зато активное строительство развернулось вокруг этого района, и постепенно он превратился в каменный мешок, окруженный многоэтажной застройкой. Кроме того, внутри этого заповедника в результате, как правило, самовольной застройки появлялись каменные коттеджи, нарушающие архитектурный облик района. Однако даже в своем нынешнем состоянии Татарская слобода остается наиболее целостным и художественно полноценным районом комплексного сосредоточения памятников деревянной архитектуры и ценной деревянной застройки.
Чтобы защитить Татарскую слободу и ряд других районов исторической застройки от давления строительного лобби, областная и городская власть включили их в программу сохранения деревянного зодчества и ограничили их застройку определенными правилами.
– В Татарской слободе, например, согласно основному виду разрешенного строительства можно возводить дома не более трех этажей. При этом застройщики должны согласовывать свои проекты с областным департаментом культуры, – поясняет начальник департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска Анна Касперович. – Есть еще и условно разрешенный вид строительства. Он предполагает, что если кто-то хочет, допустим, построить там четырехэтажный дом, то он может это сделать после прохождения процедуры публичных слушаний.
Вторжение
Участок «Томлесстроя», вокруг которого разгорелись страсти, когда-то принадлежал муниципальному предприятию «Томскреставрация». Там располагались мастерские, в которых работали специалисты по реставрации памятников истории и архитектуры. Впоследствии «Томскреставрация» была приватизирована, превратилась в ОАО и стала дочерней структурой ОАО «Томлесстрой».
На месте мастерских строительная компания решила возвести жилые дома. Первый из них уже начал строиться. Согласно первоначальному проекту, это трехэтажный блокированный дом на 16 квартир типа таунхауса, когда индивидуальные многоуровневые дома стоят в ряд и соединены друг с другом в единое целое. Формально он относится к основному виду разрешенного строительства, поэтому проводить проект через процедуру публичного слушания было не нужно.
Но вместо блокированного дома с большими трехуровневыми квартирами Шабан Байрамов решил построить многоквартирный дом с квартирами меньшей площади. При этом заверил, что размеры дома останутся прежними. Такая постройка уже выходит за рамки основного вида разрешенного строительства, поэтому потребовалось изменить статус участка на условно разрешенный вид строительства и пройти процедуру публичного слушания.
Кроме того, выяснилось, что у «Томлесстроя» до сих пор нет согласования этого строительства с областным департаментом культуры. А именно при согласовании специалисты определяют соответствие данного проекта архитектурному облику заповедной зоны и оценивают его влияние на окружающую застройку (например, воздействие забивания свай).
– У строителя есть определенные обязательства перед жителями соседних домов, которые он должен выполнить в рамках действующего законодательства – говорит Никита Кирсанов. – Прежде всего речь идет о памятнике федерального значения по ул. Татарской, 46, у которого в феврале этого года обрушилась часть кирпичного цоколя и провисло цокольное перекрытие. Сегодня застройщик настаивает, что памятник, дескать, и до начала строительства находился в аварийном состоянии, и даже заказал соответствующее заключение экспертизы. Проблема в том, что обследование памятников, расположенных в непосредственной близости от строительной площадки, должно проводиться ДО, а не ПОСЛЕ начала строительных работ. И если обследование выявляет аварийное состояние памятника, выполнение противоаварийных мероприятий ложится обременением на застройщика.
На эти же слушания «Томлесстрой» вынес вопрос о строительстве на своем участке еще двух многоквартирных домов. Согласно проектной документации, поданной в городской департамент архитектуры, это будут дома по 40 квартир каждый и 98 машиномест, расположенных частично под зданиями, частично на стоянках.
Эти планы «Томлесстроя» защитники деревянного зодчества восприняли как нарушение негласного договора и прямое вторжение в заповедную зону Татарской слободы. Тем более что участки в том районе есть и у других строительных компаний. Пока никаких планов по их освоению они не оглашают. Но понятно, что если Байрамов сможет построить там многоквартирные дома, то его примеру последуют и остальные его коллеги.
Кризис
Помимо культурно-исторических коллизий в Татарской слободе есть еще одна большая проблема: чрезмерная инфраструктурная, транспортная и гидрогеологическая нагрузка. Новые дома будут забирать на себя часть коммунальных ресурсов – тепло, электроэнергию, воду. А их и так не хватает, так как имеющиеся в том районе мощности работают на пределе.
Дорожная система не справляется с уже существующими транспортными потоками, а сложная гидрогеологическая обстановка приводит к регулярному затоплению подвалов грунтовыми водами, не говоря про весенние паводки, обусловленные близостью Томи.
При таком количестве проблем вообще трудно понять, как мэрия выдала «Томлесстрою» разрешение на строительство. Сотрудники городской администрации ссылаются на пробелы в законодательстве и правила, которые можно трактовать в любую удобную сторону. Вдобавок в случае отказа в разрешении на строительство предприниматели обвиняют чиновника в коррупции, и потом он вынужден бесконечно оправдываться перед правоохранительными и надзорными органами.
Однако главная проблема заключается в отсутствии четкой и понятной системы застройки. В городской администрации сейчас нет даже должности главного архитектора, то есть нет единого центра принятия градостроительных решений, связанных с заботой об архитектурном облике города.
Возникший в ходе публичных слушаний скандал вокруг Татарской слободы ярко обозначил кризис, который назревал давно. Сейчас у деревянного зодчества Томска есть шанс либо выздороветь, либо окончательно впасть в кому.
В данный момент создается концепция зоны перспективного развития «Томские набережные», в рамках которой готовится отдельный раздел, посвященный Татарской слободе. Там будет учитываться уже существующий в России опыт взаимовыгодного развития зон исторической застройки. В частности, свои предложения подготовили «Ленгипрогор» и Сибирская лаборатория урбанистики. Если в ходе этого проекта будут определены единые и понятные правила освоения исторических зон, то конфликтов на этой почве станет меньше и у Томска появится реальный шанс сохранить свою деревянную сказку, гармонично встроив ее в современные реалии.
Участок «Томлесстроя» по ул. Источной, 41а (вид сверху). Именно сейчас решается, как будет выглядеть не только Татарская слобода, но и вообще исторический центр Томска. Отстоят ли общественники целый комплекс или удастся оставить в живых только отдельные дома?
Прокуратура Советского района потребовала приостановить строительство многоквартирных домов по адресу: ул. Источная, 41а, так как оно ведется без разрешения областного департамента по культуре и туризму.
После общественных слушаний и предписания прокуратуры комиссия по землепользованию и застройке администрации Томска отказала «Томлесстрою» в предоставлении условно разрешенного вида использования под строительство многоквартирных жилых домов высотой 2–4 этажа на земельном участке в Татарской слободе.
Главная ценность Татарской слободы – сохранение целостности исторической застройки с большим количеством памятников деревянной архитектуры
Пока не поздно
Елена Тайлашева
Общественные слушания по Татарской слободе проходили с невероятным накалом и порой в таких выражениях, что гасла всякая надежда на саму возможность взаимопонимания между бизнесом и общественностью. Но находить компромисс надо: с одной стороны, нельзя игнорировать право частной собственности – а территория бывшей «Томскреставрации» на ул. Источной принадлежит компании «Томлесстрой». С другой – нельзя плюнуть на мнение людей, реально озабоченных судьбой деревянного зодчества в Томске, ведь это вовсе не городские сумасшедшие, хотя именно так строителям удобнее думать. «ТН» пытались разобраться: как именно городу найти компромисс и учесть интересы всех сторон?
Говори – и услышан будешь
Если и была полезна процедура, по привычке зовущаяся общественными слушаниями, а на деле превратившаяся в такой базар, то вот чем: похоже, органы власти наконец осознали, как несовершенен этот инструмент. Присутствовавший на обсуждении спикер городской Думы Сергей Ильиных заявил позднее:
– Считаю необходимым проверить информацию о подвозе застройщиком людей на публичные слушания и договоренностях с местным советом ветеранов. Если это подтвердится, то результаты надо признать недействительными и предпринять меры по недопущению в дальнейшем подобных ситуаций.
Выступая во вторник на заседании городской Думы, Ильиных уточнил:
– Основные требования к проведению публичных слушаний определены федеральным законодательством. И полностью исключить ситуацию, когда заинтересованные лица осуществляют привлечение тех, кто будет голосовать за выгодные им решения, наверное, не удастся. Готового идеального рецепта нет. Но есть ряд предложений, например, проводить слушания с преимущественным участием тех, кто проживает на данной территории. Я рассчитываю, что комиссия Думы по регламенту совместно с администрацией в короткий промежуток времени их внесут и это позволит нам совершенствовать процедуру.
То, что власть на самом деле готова учитывать мнение народа, утверждает преподаватель философского факультета ТГУ политолог Сергей Шпагин:
– Власть интересует возможность сослаться на подобного рода общественные мероприятия как на основание для принятия собственного решения (если, конечно, оно не лежит в рамках жестких регламентов). Ведь чиновники по своей натуре – это люди, которые не очень любят подставляться… Но общественное мнение может быть учтено лишь в тех случаях, когда власть не аффилирована со структурами бизнеса, кровно заинтересованными в решении обсуждаемой проблемы. Не секрет, что строители – одна из самых влиятельных групп интересов и на городском, и на региональном уровне…
Все равны, но есть равнее
Строители, в свою очередь, обозначают другую проблему: нет единых правил, одинаковых для всех игроков их рынка.
– Почему, когда неподалеку от Татарской слободы кто-то построил 9-этажный дом, специалисты и общественники молчали, да и контролирующие органы не возражали? – директор «Томлесстроя» Шабан Байрамов задает риторический вопрос.
– В Томске отсутствуют однозначные регламенты, как получать и эксплуатировать земельные участки на охраняемой территории, – считает бывший генеральный директор компании «Риелтстрой НЭБ» депутат гордумы Александр Чуприн, и сейчас имеющий интересы в строительной сфере области. – Должны быть четко определены правила игры, чтобы строители сразу соизмеряли свои желания с реальными возможностями. И эти правила должны касаться всех без исключения. Застройщики, покупая участок за 20 миллионов, должны четко представлять, что они могут на нем делать, а что категорически запрещено. Но пока получается, что администрация сначала дает разрешение на стройку, затем затевает суды… И происходит это с теми компаниями, которые не относятся к категории любимчиков.
Александр Чуприн рассуждает, что и сам не против рассматривать восстановление деревянного памятника как инвестпроект. Есть же, в конце концов, примеры ресторана и гостиницы «Купеческий дом», хостела в Доме охотника, когда в заброшенных старых домах расцвел частный бизнес.
– В Москве Сергей Собянин за 1 рубль продает памятники архитектуры инвесторам, лишь бы они были сохранены, – подчеркивает строитель. – В Томске тоже был такой опыт: городские депутаты бесплатно передали администрации Каргасокского района сожженный деревянный дом (он расположен напротив Центрального рынка, возле церкви). Та его восстановила и сделала гостевой дом. Все довольны! Но, чтобы нашлись инвесторы, оформление документации, выдача разрешения, согласование работ и так далее должны проходить без проволочек, тогда как сейчас этот процесс может занять 3–4 года.
Кто оплачивает банкет
В условиях экономического кризиса, когда ни у города, ни у былых меценатов нет средств на восстановление деревянной архитектуры, только заинтересованность инвесторов может вдохнуть жизнь в пока депрессивные исторические районы, такие как Татарская слобода. Примеры того, что это реально превратить в бизнес-проект, есть. В частности, в Иркутске несколько лет назад был восстановлен чудом уцелевший деревянный район 130-й квартал. Он представляет собой продуманную территорию с общественными пространствами, туристическими маршрутами, досуговыми заведениями, магазинчиками, музеями. А главным украшением служат несколько десятков отреставрированных старинных домов.
Авторы концепции иркутские архитекторы Марк Меерович и Елена Григорьева, находящиеся сейчас в Томске на обсуждении проекта «Томские набережные», утверждают: их организационный опыт применим к Томску.
– Задача, которую мы успешно решили в Иркутске, – это объединение разных источников финансирования, – говорит Марк Меерович, доктор исторических наук, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, член-корреспондент Международной академии архитектуры, заслуженный архитектор РФ. – Первый – средства федерального бюджета. Это не только деньги, выделяемые непосредственно на ремонт федеральных памятников архитектуры (их все равно единицы) – существуют программы, позволяющие прокладывать инженерные сети, ремонтировать жилой фонд и расселять ветхое и аварийное жилье. Эти программы можно подвести под конкретный район.
Следующие два источника – деньги региона и муниципалитета: на них в любом случае лежит обязанность развивать в городе инфраструктуру, благоустраивать территорию. Наконец, четвертый и основной источник – частный инвестор. Отчасти это спонсорские средства (например, одна крупная корпорация оплатила реконструкцию инженерной инфраструктуры, мелкие спонсоры были у отдельных объектов, таких как Дом музыки Мацуева). Но в основном это реализация инвестпроектов.
– Как одновременно аккумулировать эти источники на решение проекта? Это задача чисто управленческая. Те скептики, которые говорят, что это невозможно, просто не умеют подобные сложные задачи решать, – убежден архитектор. – Если вы хотя бы раз это проделали практически, то понимаете то, что совсем не было очевидно в самом начале: коммерческий выхлоп от этой схемы гораздо больше, в том числе для строительных компаний. Значительно меньшее количество квадратных метров в отреставрированных жилых деревянных домах принесет не меньше прибыли, чем проданные площади в новой кирпичной многоэтажке, построенной среди разваливающихся «деревяшек». Потому что качество среды будет непременно влиять на цену квадратного метра.
– При этом наш опыт говорит о том, что такая схема не может быть реализована при восстановлении отдельных памятников или усадеб, нужно браться как минимум за целый квартал. А еще лучше группу кварталов, – говорит Елена Григорьева, главный архитектор проекта «130-й квартал», вице-президент Союза архитекторов России, лауреат Государственной премии РФ, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, заслуженный архитектор России. – Только тогда, когда речь идет о комплексной реконструкции части города, начинают работать разнообразные программы по благоустройству, переселению, дорогам и т.?д. И тогда район становится инвестиционно привлекательным для бизнеса.
Глаза боятся – руки делают
История появления «130-го квартала» в Иркутске тоже не была безоблачной: 20 лет общественность боролась за чудом сохранившийся деревянный центр, и не всегда успешно. Но в 2009 году была выражена политическая воля – губернатор Дмитрий Мезенцев объявил, что реконструкция исторического района будет одним из проектов к юбилею города.
– У вас в Томске очень сильная общественность, гораздо сильнее, чем у нас, то есть ситуация подготовлена лучше, – считает Марк Меерович. – У вас больше сохранено домов, и в художественном плане они находятся на гораздо более высоком уровне, чем в Иркутске. У вас власть хотя бы на словах высказывает озабоченность этой проблемой: год назад был объявлен конкурс на комплексную реставрацию квартала, ограниченного улицами Дзержинского, Красноармейской, Герцена и переулком Нечевским. Ничего подобного раньше не было, то есть мэрия Томска обозначила свои приоритеты. Однако политическая воля – необходимое, но недостаточное условие реализации проекта. Она должна быть единой и консолидированной, без разногласий между разными уровнями власти.
Чтобы территория по-настоящему развивалась, в нее должны инвестировать достаточное количество малых и средних предприятий. Да, сложно убедить бизнес подключиться к проекту на старте. Но это вопрос чисто организационный. Например, в Иркутске была создана управляющая компания по проекту, сотрудники которой проводили беседы с предпринимателями. Сейчас на территории 130-го квартала, перетянувшего на себя функции общегородского центра, работают порядка 50 бизнес-субъектов. И нескончаемый поток людей – горожан и туристов – постоянно аккумулирует для них прибыль.
В Томске немало примеров, когда в памятниках архитектуры успешно приживался малый бизнес при условии комфортной среды вокруг. Например, в Доме охотника несколько лет назад был открыт хостел. Самому дому больше ста лет – он был построен в 1908 году по проекту архитектора Оржешко для семьи томского купца Громова
На состоявшемся комитете Думы города Томска по градостроительству, землепользованию и архитектуре депутаты рассмотрели вопрос о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования в отношении территории, ограниченной улицами Б.Хмельницкого, пос. Старо-Карьерный и набережной реки Ушайки.
