Рынок коммерческой недвижимости пришел в движение
Стены торговых и бизнес-центров пестреют объявлениями об аренде и продаже помещений — рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени находившийся в состоянии покоя, пришел в движение. Среди новых тенденций – выставление на продажу зданий в центральных районах города, обесценивание земли под строительство и снижение арендных ставок на офисные помещения в среднем на 20-30%.
— У кризиса есть положительная черта – все начинают считать себестоимость, — поясняет Вадим Алатарцев, генеральный директор «Агентства недвижимости Алатарцева». – У людей появляется желание сдать или продать ранее неиспользуемые площади или помещения, которые использовались неэффективно, чтобы сократить свои расходы.
Битва за арендатора
— В условиях кризиса резко снизилась потребность в офисных помещениях, — рассказывает Алатарцев. – В то же время появилось много новых современных объектов, которые предлагают эти помещения для аренды. И сейчас предложение на этом рынке кратно превышает спрос.
Говорить, что все арендодатели отреагировали на эту тенденцию, нельзя. Арендная плата за офисы, размещенные в неприспособленных зданиях советской постройки, зачастую осталась прежней. Ставки снижают новые игроки – современные офисные центры с удобными помещениями и евроремонтом. Открывшиеся недавно или только готовящиеся к открытию, они еще не успели обзавестись кругом арендаторов.
— Хороших арендаторов в Томске не так много, — считает Вадим Алатарцев. – Перед владельцами новых офисных зданий еще в преддверии кризиса встала задача — как переманить компании, которые уже где-то обосновались, ведь переезд – это всегда проблемы, связанные со сменой адреса, телефона, необходимостью давать новую рекламу. Сейчас у собственников современных помещений появилась уникальная возможность найти себе хороших арендаторов.
Новые офисные стандарты
Проект бизнес-центра строительной компании «Паводок» по ул. Трифонова, 24, разрабатывался в период острой нехватки офисных помещений. Сдача здания в эксплуатацию намечена на июнь 2009 года. Но очереди арендаторов, желающих открыть офисы в самом центре города, в «Паводке» пока нет:
— Сдача офисных помещений в аренду – новая для нас сфера деятельности, — поясняет директор «Паводка» Андрей Степанов. – Осваивать ее в кризисный период, когда практически не образуется новых коммерческих предприятий и закрываются старые, не просто. Арендаторов мы намерены привлекать специальными предложениями и низкой арендной платой – не выше 400 руб. за 1 кв. м. (Средние ставки на офисную недвижимость в зданиях советской постройки колеблются от 400 до 550 руб. за 1 кв. м. – Прим. авт.) Мы также намерены предложить клиентам договоры сроком до трех лет, которые не предусматривают изменения арендной ставки (за исключением коммунальных платежей). Уже оборудовали теплую парковку для автомобилей на 130 мест, предусмотрели порядка 130 открытых парковочных мест.
В здании бизнес-центра запланировано кафе. Кроме того, проект офисного комплекса предусматривает перепланировку помещений в зависимости от нужд клиента. Арендаторам «Паводок» готов предоставить как большие офисы, так и совсем маленькие – площадью 50 кв. м.
— Есть надежда, что сложившаяся сейчас на рынке коммерческой недвижимости ситуация заставит задуматься владельцев старых помещений, в которых ранее не проводилось благоустройство, — рассуждает Вадим Алатарцев. – Современным арендаторам нужна единая система эксплуатации: у них не должна болеть голова о том, где поесть, куда сходить в туалет, как найти уборщицу и обеспечить систему охраны офиса. Кризис может послужить определенным толчком для вывода этого бизнеса на качественно новый уровень.
Время открывать автомойки
Выставление на продажу зданий в перспективных районах города в «Агентстве недвижимости Алатарцева» связывают с необходимостью собственников гасить непродленные краткосрочные кредиты, взятые на долгосрочные цели, и вообще с ухудшением финансового состояния домовладельцев:
— Если раньше приличных объектов на продаже было мало или выставлялись они по сверхрыночным ценам, то теперь предложение достаточно велико, а вот спроса нет, — поясняет Алатарцев.
Зато у тех, кто располагает средствами, появилась возможность приобрести ранее дефицитные объекты вроде небольших павильончиков под автомойки:
— Стоимость этих объектов в связи с повышенным спросом была несколько завышена, теперь цены, на мой взгляд, адекватные, — делится наблюдениями Алатарцев.
Снижение цен произошло лишь на производственные площади, которые в условиях, когда о расширении производства никто и не думает, пользуются нулевым спросом.
Торг не уместен?
— Движение на рынке торговых площадей не так очевидно, — говорит Алатарцев. – Дело в том, что предприниматели еще не успели почувствовать радикального снижения спроса. В октябре — ноябре томичи начали снимать деньги с карт, в декабре наблюдался предновогодний ажиотаж. А сейчас – затишье.
Однако продавцы, прогнозируя надвигающийся спад продаж, пытаются вести переговоры о снижении арендной ставки.
— Мы сейчас пишем письма своим арендодателям с просьбой снизить арендные ставки, — рассказывает владелица сети магазинов модной молодежной одежды «Маркиза» Анна Колмагорова, арендующая помещения в двух торговых центрах на Каштаке. – Пока безрезультатно.
Вести переговоры с арендодателями пытались и арендаторы нового торгового центра «Смайл-сити», но ответа пока не получили.
— В связи с чем мы должны снижать ставки аренды? – удивляется Ирина Турецкая, коммерческий директор управляющей компании «Недвижимость», в распоряжении которой находится торговый центр. – Если спрос снижается, давайте предпринимать меры по его повышению, а не сидеть сложа руки и сетовать, что покупатели не идут. Каждый раз, когда мы анализировали причины снижения спроса, выяснялось, что арендаторы просто не соблюдали правила торгового центра: нарушение режима открытия и закрытия, представление не всего заявленного ассортимента, отсутствие культуры продавца.
Между тем по городу уже прошел слух: арендодатели крупных торговых центров, таких как ГУМ, ЦУМ, «111», снизили ставки для своих арендаторов на 30%. Официально эту информацию никто из руководства торговых центров «ТН» не подтвердил, сославшись на коммерческую тайну. А Ирина Турецкая уверена: разговоры о снижении арендной ставки в крупных торговых центрах – своеобразный способ шантажа арендодателей, на который они поддаваться не должны.
— Для всех очевидно — мы вошли в период кризиса, — говорит Ирина. – В этой ситуации нам всем предстоит стать более гибкими. Ведь мы так же заинтересованы в арендаторах, как и они в нас. Уже сейчас мы придумываем различные схемы и системы с арендаторами, чтобы поддержать в тонусе наш торговый центр. По некоторым позициям, например сокращению рабочего дня, мы не намерены идти на уступки. По другим – готовы к диалогу. Если экономическая ситуация ухудшится, мы будем рассматривать вопросы о временных скидках для конкретных арендаторов, которые предварительно сделали все, чтобы привлечь покупателя.
