С рынка жилой недвижимости почти полностью исчезли спекулянты. Эта тенденция, выявленная бюро оценки «ТОККО» два года назад, сохранилась и в первом полугодии текущего года. В конце июня 1 кв. м в среднем стоил 50 076 рублей – примерно столько же, сколько и в марте 2008-го. Недвижимость уже перестала быть средством быстрого обогащения: темпы роста цен несколько лет держатся на уровне 8–10% в год. При этом следующим летом стоимость жилья может достигнуть исторического максимума.
Наперегонки с инфляцией
– Если сейчас люди и покупают недвижимость с целью вложения средств, то, во-первых, на краткосрочный период – не более чем на год, во-вторых, делают это очень избирательно – выбирают объекты у надежных застройщиков на стадии закладки фундамента, – рассказывает директор бюро оценки «ТОККО», д.э.н. Дмитрий Хлопцов. – Через полгода, когда появится коробка, стоимость такого приобретения вырастет на 10–15%. А как только дом будет сдан в эксплуатацию и на руках будет свидетельство о собственности, инвестиции владельца прирастут еще на 20–30%. Это, разумеется, происходит не оттого, что в регионе дорожает жилье. Описанная схема касается отдельно взятого дома, где стоимость квартир зависит от степени его готовности.
В среднем же цена квадратного метра в Томске стабильно растет на 8–10% в год, немного опережая официальный уровень инфляции.
– За пять лет, с июля 2009 года по июнь 2014 года, рынок вырос на 48%, в то время как в докризисные годы рост был галопирующим – 30–50% в год: с января 2007 года по сентябрь 2008 года, то есть менее чем за два года, рынок вырос на 80%, – констатирует Хлопцов.
Перспектива продать
Сейчас, в отличие от конца 2000-х, бизнес гораздо внимательнее отслеживает тенденции на рынке недвижимости. Строить без оглядки на рыночные реалии – лишь бы было – никто не может себе позволить…
– Например, к нам все чаще приходят представители крупных строительных компаний и интересуются: что лучше в Томске строить – дома, где больше однокомнатных или двухкомнатных квартир, или, может, малогабаритных? – рассказывает Дмитрий Михайлович. – Ведь, с одной стороны, все прекрасно понимают: в Томске недостаток однокомнатных квартир. Средняя цена в них достигает 50 тысяч рублей за 1 кв. м, притом что в статистике учитываются и новые дома, и хрущевки. В двухкомнатных квартирах стоимость «квадрата» падает на 10%, в трехкомнатных – еще на 10%. По логике вещей, надо строить однокомнатные квартиры и продавать их как горячие пирожки. Но, с другой стороны, это может привести к их переизбытку на рынке, что сразу же снизит цену. А двух-, трехкомнатных будет недостаток.
Одно из направлений работы бюро оценки «ТОККО» – как раз такие экономические исследования, которые дают ответ на вопрос: что лучше строить? В исследованиях учитывается все: и текущий доход населения, и количество потенциальных покупателей, и доступность ипотеки, и макроэкономические факторы.
– Надо понимать: кто купит квартиры через три года, когда дом будет сдан? И купят ли их вообще? Иногда предприниматели на полном серьезе говорят: «Может, лучше вообще ничего не строить?» – отмечает Хлопцов. – В любом случае сейчас идут сложные экономические процессы. Разумный предприниматель должен понимать их, чтобы смотреть вперед хотя бы на среднесрочную перспективу.
Есть куда расти
Более внимательно собственники стали относиться и к стоимости своих активов. Настолько, что для «ТОККО» оценка нежилой недвижимости стала основным направлением работы.
Например, сейчас компания оценивает активы томских вузов.
– Чтобы войти в мировой топ университетов, российский вуз должен вести всю финансовую и бухгалтерскую отчетность по мировым стандартам. А мировые стандарты предполагают, что все активы, в том числе недвижимость, должны быть оценены по рыночной стоимости независимыми оценщиками, – поясняет Дмитрий Хлопцов. – Пока существует только балансовая оценка, но она не отражает ситуацию на рынке. Например, здание главного корпуса ТГУ существует 135 лет и, по логике вещей, амортизировано полностью, то есть стоит ноль рублей. Но в реальности это, наверное, одно из самых дорогих зданий Томска. Знание реальной стоимости активов может укрепить позиции вуза в мировом рейтинге.
В Сибири по пальцам можно пересчитать фирмы, которые оценивают недвижимость и нематериальные активы (например, товарные знаки) по мировым стандартам финансовой отчетности (МСФО). «ТОККО» в их числе. Отчеты компании десятки раз принимала «ведущая четверка» – четыре крупнейших в мире компании в сфере аудита и консалтинга Coopers, Deloite, Ernst&Young и KPMG. Один из последних выполненных проектов – оценка активов холдинга «КДВ».
– Бизнес нуждается в справедливой оценке активов не просто из любопытства: часто это нужно для инвесторов (в том числе иностранных), которые готовы кредитовать предприятие под залог имущества или за долю в бизнесе, – говорит Дмитрий Хлопцов. – Скажем, к предпринимателю приходит покупатель и говорит: «Продай мне твою базу за 50 миллионов». Предприниматель срочно идет к нам: «Мне готовы заплатить сегодня 50 миллионов, соглашаться? Сколько может стоить моя база? Может, не 50, а 60? А может, всего 30, и тогда я от сделки выиграю?» Ситуация кажется смешной, но на самом деле так бывает. Поэтому я бы рекомендовал держать руку на пульсе и хотя бы раз в три года заказывать оценку собственных активов.
– Я определяю нашу профессию не просто как «оценщик недвижимости», а как «аналитик стоимостных отношений», – заключает Хлопцов. – Что происходит на рынке недвижимости, куда будет двигаться цена и как ее сознательно подвинуть в том направлении, куда требуется, – все это можно профессионально анализировать. И, как показывает практика, наши прогнозы стабильно оправдываются.
Дно рынок прошел в июле 2009 года (33 638 рублей за 1 кв. м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54 654 рублей за 1 кв. м). В июне 2014 года рост рынка по ценовому параметру по отношению к дну составил 48% (41% в марте 2014 года). При сохранении текущих темпов роста рынок достигнет максимальной исторической цены приблизительно через один год.
За первое полугодие 2014 года в Томской области введено 212 тыс. кв. м жилья, что на 18,8% превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. При этом индивидуального жилья введено на 40,5% больше, чем годом ранее, – 89,44 тыс. кв. м.
По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в областном центре за шесть месяцев сдано 109,86 тыс. кв. м многоэтажного жилья и 37,68 тыс. кв. м индивидуального.
За первое полугодие 2014 года в Томской области введено 212 тыс. кв. м жилья, что на 18,8% превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. При этом индивидуального жилья введено на 40,5% больше, чем годом ранее, – 89,44 тыс. кв. м.
По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в областном центре за шесть месяцев сдано 109,86 тыс. кв. м многоэтажного жилья и 37,68 тыс. кв. м индивидуального.
Большинство людей приобретает жилье для проживания в нем. Но, как известно, покупка жилой недвижимости – это не только способ решения жилищных проблем, но и эффективный инвестиционный инструмент. Многие люди приобретают загородные дома, городское жилье, квартиры за рубежом для сдачи их в аренду. Но для того, чтобы инвестиционный объект приносил прибыль, нужно знать, по каким критериям нужно выбирать его, что следует сделать в купленном жилом помещении, чтобы сдать его выгодно.