Запретить долевое строительство, чтобы защитить граждан от обмана со стороны строительных организаций, предложил губернатор Московской области Андрей Воробьев на заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. Глава совета первый заместитель главы Правительства РФ Игорь Шувалов это предложение поддержал и поручил Минстрою подготовить соответствующие поправки в законодательство, которые планируется принять осенью. Суть готовящихся изменений состоит в том, что с 2020 года строительным организациям будет запрещено привлекать средства дольщиков для строительства. Продавать можно будет только жилье, уже сданное в эксплуатацию. А с 2016 по 2020 год может действовать переходный период, когда долевое финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.
Эксперты «ТН» оценили возможные последствия этих поправок для строительной отрасли и рынка жилья.
Рынок сразу встанет
Татьяна Овсянникова, заведующая кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» ТГАСУ
– Привлечение средств граждан в жилищное строительство на основе договоров долевого участия – это вынужденный механизм, родившийся в нашей стране после разрушения системы государственного финансирования жилищного строительства. Других финансовых источников у застройщиков до сих пор нет. Собственного оборотного капитала, на основе которого можно было бы начать стройку и довести объект до товарной готовности (а для 100-квартирного дома это 200–300 млн рублей, которые нужно авансировать на срок не менее года!) даже у крупных застройщиков нет, а кредитные ресурсы просто не доступны. Поэтому для застройщиков это самые дешевые и доступные деньги. К тому же практически безрисковые – основные риски несет дольщик. В том числе риски потерять свои деньги или получить в результате совсем не тот товар, о котором мечталось. Но эти риски – плата за выгоду, которую имеет дольщик, покупающий на стадии строительства квартиру по значительно меньшей цене, чем на рынке готового жилья. Проблема в том, что многие дольщики об этих рисках узнают слишком поздно, но есть и такие, кто идет на них сознательно, как всякий инвестор.
Полностью отказаться от договоров долевого участия и перейти к проектному финансированию в настоящих условиях просто невозможно – первичный рынок жилья, лишившись притока капитала, встанет. Как же тогда реализовать планы правительства по наращиванию объемов жилищного строительства? Очевидно, это станет возможным только тогда, когда появятся альтернативные источники финансирования – стоимость кредитных ресурсов, доступных для застройщиков, приблизится к мировому уровню 2–5% годовых. Тогда застройщики, инициировав проект и вложив в него определенную сумму собственных инвестиций (например, в размере 10–20%), смогут привлекать относительно дешевые кредитные ресурсы, а проценты по кредиту погашать за счет рентабельности продаж готового жилья. Станет ли это возможным к 2020 году? Будем надеяться на стабилизацию экономики России и экономический рост.
В переходный период механизм финансирования может быть следующим: дольщики, заключив договор с застройщиком, перечисляют средства не ему, а на специальный счет в банке. Банк, проведя строительный аудит объекта, финансирует (не кредитует!) выполненные застройщиком работы в пределах аккумулированных средств дольщиков. При нехватке средств на спецсчете банк продолжает финансировать строительство объекта на льготных кредитных условиях. При этом стоимость услуг банка должна быть минимальной и строго лимитированной, а дополнительные затраты на банковский сервис для дольщиков должны компенсироваться экономией, получаемой за счет строительного и финансового контроля банков за деятельностью застройщиков. По мере снижения уровня инфляции и процентных ставок по кредитам соотношение между привлекаемыми от дольщиков средствами и кредитами банков будет изменяться в пользу последних до полного отказа от средств дольщиков. Такой плавный переход к проектному финансированию позволит избежать коллапса на рынке жилья и скачка цен.
Строительное лобби не позволит
Олег Мельник, и.о. председателя Томской палаты риелторов
– Сомневаюсь, что новые поправки в закон будут действительно приняты. Строительное лобби этого не позволит. Но даже если долевое строительство все-таки запретят, то неужели застройщики не найдут лазейки в законодательстве, чтобы по-прежнему использовать деньги дольщиков, которые, по сути, являются беспроцентными кредитами?
Если вдруг таких лазеек в законе не будет и строители будут использовать банковские кредиты, то цены на жилье существенно повысятся. Сейчас строительный рынок, как и вся экономика, находится в кризисе, платежеспособный спрос низкий, и поднимать цены невозможно. Но к 2020 году кризис закончится, спрос на рынке недвижимости восстановится, вступит в силу запрет на долевое строительство и цены на жилье пойдут вверх.
Давно пора!
Борис Мальцев, президент Союза строителей Томской области, депутат Законодательной думы ТО
– Я еще пять лет назад говорил, что долевое строительство надо запретить. Те, кто разрешил строителям самим собирать с людей деньги, совершили преступление. Для этого существуют банки. Строители должны продавать товар, а не воздух. А у нас доходило до того, что крупные строительные компании собирали денег больше, чем некоторые банки.
Не соглашусь с теми, кто утверждает, что переход на финансирование строительства через банки существенно повысит стоимость жилья. Если банк хочет заработать на таком огромном рынке, как строительство, то уймет свои аппетиты и предложит выгодные условия с низкими процентами. Банкиры сами будут заинтересованы в том, чтобы цены на жилье, в строительство которого они вложили свои средства, были доступны для населения и квартиры быстро раскупались. Не надо этого бояться, весь мир так живет.
Кстати, хорошие механизмы финансирования строительства работают и в некоторых регионах России. В Татарстане, например, уже 20 лет существует некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан», которая привлекает внебюджетные средства для строительства доступного жилья и выступает в качестве заказчика-застройщика. Этот фонд без всякого участия банков ежегодно строит по 400 тыс. метров самого дешевого в стране жилья – по 24 тыс. рублей за квадратный метр. Вот такой опыт нужно изучать и тиражировать.
Придется менять Гражданский кодекс
Юрий Федораев, арбитражный управляющий, руководитель общественной организации по защите прав обманутых дольщиков «За крышу над головой»
– Таких инициатив было очень много, и все – перед очередными выборами. Все плюсы и минусы запрета долевого строительства неоднократно уже обсуждались, были проанализированы и сделаны выводы.
В Чехии, например, есть долевое строительство, но нет обманутых дольщиков. Потому что там дольщики вносят деньги в банк, который решает все вопросы с застройщиками. Банк не потерпит убытков, не даст застройщику себя обмануть.
В КНР долевое строительство очень жестко контролируется государством. Руководители банков и строительных организаций несут личную ответственность за неисполнение договора о долевом участии. Поэтому во всем огромном Китае всего 147 обманутых дольщиков – в десятки раз меньше, чем в одном Томске.
Чтобы реально запретить использовать деньги дольщиков, надо изменить половину Гражданского кодекса. Потому что существует масса самых разных способов привлечь средства граждан к финансированию строительства, не называя это договором о долевом участии. Например, с покупателем квартиры можно заключить инвестиционный договор, и тогда он будет инвестором, который сам вкладывает деньги в дело и сам несет все риски.
А многие застройщики делают еще проще: организуют жилищно-строительный кооператив, который собирает средства членов ЖСК и заключает договор со строительной организацией на строительство. И в случае чего ответственность за срыв стройки несет ЖСК, а не строительная компания.
И наши граждане с легкостью идут на эти схемы, отдавая деньги непонятно за что. Например, в данный момент я являюсь внешним управляющим строительной фирмы «Рекон», которая «позаимствовала» у людей около 500 млн рублей. Так вот, из тысячи обманутых дольщиков «Рекона» только один провел официальную оплату через банк! И то только потому, что деньги у женщины хранились в иногороднем банке, и она не могла заплатить наличными. А все остальные отдавали наличные деньги, причем плата проводилась в виде каких-то зачетов, займов, переуступок, оплатой каких-то материалов левым фирмам…
И ведь не сказать, что жертвой обмана становились безграмотные люди. В моей практике среди обманутых дольщиков были и крупные предприниматели, и депутаты, и высокопоставленные чиновники, и даже два полковника госбезопасности. А пять человек умудрились потерять деньги на долевом строительстве дважды! Таким никакой закон не поможет.
