Сегодня там завершили проверку. Дом на ул. 79-й Гв. Дивизии, 6 обслуживала УК «Стройсоюз». В декабре другая УК провела собрание жильцов, голосование и провозгласила себя новой обслуживающей компанией, сменила вывески, поменяла замки на подвалах и установила круглосуточную охрану. Скандал разразился, когда сотрудники «Стройсоюза» предприняли попытку снять вывески. Дело едва не дошло до драки. Сегодня в департаменте государственного жилищного надзора признали деятельность «Управдома» незаконной. Выяснили, что часть подписей, которые представила компания, были фальшивые. Единственная легитимно выбранная УК — это «Стройсоюз». Теперь в адрес УК направили предписание с требованием прекратить деятельность на этом доме. Если оно не будет исполнено, «Управдом» оштрафуют, и вся информация будет передана в УВД. А.Бочаров, председатель департамента государственного жилищного надзора администрации Томской области: «Как только пришла УК «Управдом», лифтовое оборудование не работает, горячую воду отключают, жители не могут попасть в подъезды. Я уже не говорю о той ситуации, которая произошла с затоплением жильцов. Кто-то должен возместить ущерб».
«Наш дом по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, находится сейчас в стадии конфликта: одна управляющая компания борется с другой за право обслуживания. Прежняя УК – «Стройсоюз» – присылает свои платежки за коммунальные услуги, новая УК – «Управдом» – свои. И вроде бы понятно, что последней платить не нужно, она еще не оказывала никаких услуг. Но безопасно ли платить «Стройсоюзу», не пропадут ли потом эти деньги, ведь вторая УК утверждает, что дом находится уже под ее управлением?
Жильцы дома»
Дмитрий Шенбергер, юрист-эксперт по жилищному праву
Отвечает Дмитрий ШЕНБЕРГЕР, юрист-эксперт по жилищному праву:
– В условиях борьбы двух компаний за дом положение следующее. Согласно ст. 155 Жилищного кодекса РФ оплата услуг производится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, если иной срок не установлен в договоре с УК. Соответственно, собственники обязаны вносить плату за жилищные услуги в УК до указанного срока, даже если новая УК только что приступила к управлению домом и еще не успела оказать в истекшем месяце полный комплекс услуг. Таким образом, следует отметить, что ваши опасения оправданны, платить за жилищные услуги собственники помещений дома должны той УК, которая действительно в настоящее время имеет основания для управления вашим домом. Если в последующем будет установлено, что управление домом должна осуществлять УК «Стройсоюз», то выплаченные денежные средства в пользу УК «Управдом» будут подлежать возврату жителям. В случае если будет установлено, что домом управляет все же УК «Управдом», то полученные УК «Стройсоюз» от жителей дома денежные средства подлежат возврату. В данном случае рекомендуем вам разобраться с вопросом о том, соблюден ли порядок смены УК*, и в зависимости от полученного результата сделать выводы, кому следует платить за жилищные услуги.
Порядок смены управляющей компании:
По смыслу п. 3 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе в любое время сменить способ управления домом (УК, ТСЖ, непосредственное управление), или сменить УК. Между тем, согласно п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в доме не вправе отказаться от предыдущей УК и избрать новую произвольно, без веских на то оснований. Договор управления с УК заключается сроком от 1 года до 5 лет и по окончании срока пролонгируется на то же срок, если ни одна из сторон договора не заявила отказ от его продления. Досрочно расторгнуть данный договор возможно только при наличии доказательств неисполнения действующей УК собственных обязательств. В качестве таких доказательств может выступать решение суда, предписание госжилинспекции, требование прокурора, предписание органов Роспотребнадзора, иных контролирующих органов, а также иные документы (в том числе акты ненадлежащего оказания услуг). Кроме того, на собрании собственников помещений необходимо проголосовать по вопросу о расторжении договора с прежней УК ввиду неисполнения ею своих обязательств и выбрать уполномоченное лицо, которое уведомит об этом прежнюю УК. Смена управляющей компании будет незаконна при несоблюдении указанного порядка расторжения договора. Смена УК происходит исключительно по решению общего собрания собственников помещений в доме, его порядок регламентирован статьями 45-48 ЖК РФ. Требования закона следующие: инициатором собрания выступает собственник, за 10 дней до собрания собственники уведомляются о предстоящем собрании по вопросу смены УК, на собрание должно явиться более 50% собственников, исчисляемое исходя из принадлежащих им в собственности квадратных метров, голосование о перевыборе УК проводится исключительно среди собственников и решение об этом принято более 50 % присутствующих, результаты собрания доводятся до собственников через объявление, размещенное в общедоступном месте в доме и т. д. При выполнении этих условий, решение обязательно для всех собственников помещений, в том числе тех, кто не принимал участие в собрании, а также для меньшинства, которое голосовало против смены УК. При этом, собственники, не участвующие в собрании либо голосовавшие против смены УК, вправе оспорить в суде решение общего собрания, в течение 6-ти месячного срока, если допущены существенные нарушения при организации и проведении собрания и нарушены права и законные интересы этих собственников. Кроме того, отменить решение собрания могут сами собственники, проведя новое собрание. Как правило, когда между прежней УК и новой УК возникает спор относительно того, какая именно компания уполномочена управлять домом, то он разрешается в судебном порядке. Судом исследуется вопрос о наличии оснований для досрочной смены УК и о соблюдении требований ЖК РФ при проведении собрания собственников, на котором было принято решение о смене УК.
В УК «Стройсоюз» говорят, что это уже не первый случай, когда злоумышленники, выламывая замки на чердак, срывают вентили и устраивают потоп. Кто это делает, в «Стройсоюзе» даже не предполагают, однако высказывают претензии к «Управдому». Те еще 30 января поменяли полностью все таблички на доме, заменили замки в электрощитовые и подвалы, установили круглосуточное наблюдение за домом, ограничив тем самым доступ специалистов «Стройсоюза» к дому.
Руководство «Управдома» утверждает, что решение о передаче дома на обслуживание их УК законно. Приняли его сами жильцы путем общего голосования. Обеими УК и администрацией Октябрьского района уже составлены соответствующие заявления в правоохранительные органы по факту вредительства.
Е.Буртовой, зам. главы администрации Октябрьского района: «Ситуация заключается в том, что жители хотят создать там ТСЖ, а УК «Управдом» настаивает на том, что она провела собрание. В настоящий момент пакет документов собран, 12-13 февраля будет создано ТСЖ».
Вмешиваться в конфликт районные власти не вправе — в доме нет муниципальной собственности. Компенсировать ущерб от потопа жителям никто не будет. Люди опасаются, что пока идет борьба за управление их домом, их имущество может еще не раз пострадать.
Смена управляющей компании – процесс зачастую болезненный. Так, 30 января в доме по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, некие рабочие сменили замки на входах в подвальные помещения, сняли вывеску УК «Стройсоюз», в управлении которой находится многоэтажка, взамен демонтированной прикрепив новую – УК «Управдом». Некоторые жильцы посчитали, что речь идет о рейдерском захвате жилого объекта и вызвали полицию... У нас появилась возможность не только проверять легитимность создания ТСЖ, избрания его председателя, но и в случае неустранения нарушений ликвидировать такое ТСЖ в судебном порядке.
– В целом в инспекцию поступило 1 807 обращений, в том числе 141 коллективное, – рассказывает начальник инспекции Анатолий Бочаров, – выявлено 1 666 правонарушений, 247 физических, должностных и юридических лица привлечено к административной ответственности. В бюджеты органов местного самоуправления по штрафам перечислено более 898 тыс. рублей.
На что жалуются
– С какими вопросами чаще обращаются граждане?
– Безусловным лидером всех обращений являются жалобы на работу управляющих компаний. Таких обращений в инспекцию от общего количества ежегодно фиксируем более 50%. Если структурировать данные обращения в количественном выражении, то приоритет можно выстроить следующим образом: нарушения, связанные с несоблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, целевого расходования средств собственников, правильности начислений, предоставления информации о своей деятельности и т.д. Если посмотреть жалобы по сезонности обращений, то, как правило, осенью это несоблюдение сроков подачи тепла в жилые дома, зимой – нарушения температурного режима в квартирах, весной – уборка снега, сосулек, летом – протечки кровель, обращения, связанные с отсутствием горячего водоснабжения и т.д.
В целом видно, что все эти вопросы непосредственно связаны с функционированием систем жизнеобеспечения и являются достаточно актуальными в связи с тем, что в разной степени касаются практически каждого.
Вопросы контроля за соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг решаются достаточно оперативно. Здесь мы тесно взаимодействуем не только с УК, ресурсоснабжающими организациями, но и с собственниками, с советами многоквартирных домов, так как именно они являются заказчиками услуг. Обращения, связанные с целевым расходованием средств, правильностью начислений, не относятся к компетенции инспекции. Но в любом случае заявителю дается ответ о порядке их рассмотрения.
Ключ решения проблем – взаимодействие
– В чем заключается такое взаимодействие?
– На каждую услугу федеральными нормативными правовыми актами установлен стандарт. Например, температура воздуха в помещении, температура горячей воды, давление в сети и точке разбора и т.д. Следовательно, лица, ответственные за содержание общего имущества собственников, обязаны его соблюдать. Но есть и другая сторона медали: согласно Жилищному кодексу все работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества собственников, должны выполняться исключительно по решению общего собрания собственников. Связываемся с представителями собственников – советом дома, домовыми комитетами, уточняем ситуацию, выслушиваем их мнение.
– Не совсем понятно. Если есть стандарт, но отсутствует решение общего собрания, то этот стандарт не может быть исполнен. Зачем тогда он нужен?
– Необходимо признать, что действующее законодательство в жилищно-коммунальной сфере крайне несовершенно, в связи с чем нам приходится достаточно часто разруливать многие вопросы практически в ручном режиме. Тем не менее и в этой ситуации грамотно организовать взаимодействие между заказчиками услуг и исполнителями можно, и таких примеров много.
Если есть нарушения со стороны ресурсоснабжающей организации или УК, то это дело поправимое. Такое нарушение будет по предписанию инспекции устранено силами виновной стороны. Но есть и другие моменты, например дом построен и введен в эксплуатацию менее года назад, а в нем уже обнаружились проблемы: промерзают стены, течет кровля. При таких ситуациях вины обслуживающей организации нет, налицо строительный брак, при этом мы имеем нарушение стандарта. Как быть? Так вот, согласно Гражданскому кодексу установлено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. В такой ситуации выполнять работы за счет жильцов не совсем правильно, но мы можем понудить УК вынести на общее собрание собственников вопрос о том, кем будет подаваться исковое заявление в судебные органы, если застройщик оказался банкротом, за чей счет будет производиться устранение брака и т.д.
Объединиться и понять
– Учитывая большой объем обращений, тема качества работы УК является по-прежнему актуальной. Придет ли то время, когда мы будем не только ругать, но и отмечать добрым словом их работу?
– Мы фиксируем в инспекции не только негатив, связанный с работой УК. Часто приходят собственники, которых в целом устраивает работа таких организаций, но в силу ряда причин имеются определенные шероховатости, где надо подключиться, указать на имеющиеся недочеты как со стороны УК, так и со стороны собственников.
В существующем правовом поле очень многое зависит и от самих собственников. Именно они определяют, стоит ли им сотрудничать с той или иной УК, и тем самым формируют рынок таких услуг. У нас есть масса примеров, когда у одной и той же УК дома со схожими характеристиками и уровнем благоустройства находятся в несопоставимо разном техническом состоянии. В одном доме избран реально работающий совет дома (или, как это было раньше, домовой комитет) – люди активные. Нельзя сказать, что без проблем, но многие вопросы находят свое решение. При этом важным фактором является прежде всего желание находить компромиссы, а не жаловаться сразу во всевозможные инстанции. С такими собственниками общение идет на понятном языке, с ними приятно работать. Там, где в совет дома представители избираются по принципу «лишь бы не меня туда включили» либо совсем не избираются, у УК и соответствующее отношение со всеми вытекающими последствиями.
Мы не можем считать себя социально зрелым обществом, если не способны объединиться и понять, что в настоящий момент в доме для нас приоритетно, порой не можем элементарно собраться в пределах одного подъезда, дома и решить проблему уборки мусора или проведения ремонта. И пока мы этому не научимся, сложно рассчитывать на какие-либо изменения. Начинать надо всегда с себя, задавая вопрос: «А что я сам сделал для того, чтобы в моем конкретном случае ситуация изменилась?» Ведь общеизвестно, что желающих навести порядок всегда больше, чем желающих его соблюдать.
У меня не так давно был на приеме человек, который жаловался на работу УК, в частности на отсутствие ремонта в подъезде. Спрашиваю, а что лично вы сделали для того, чтобы ваша собственность содержалась в нормативном состоянии. Ответ был изумительным: «Обращалась к главе администрации района, мэру, губернатору, президенту…»
Не доводя до конфликта
– Анатолий Владимирович, знаю, что в прошедшем году инспекция была наделена дополнительными полномочиями. Расскажите подробнее, о чем идет речь.
– Впервые за последние 18 лет (с момента создания в РФ инспекции) произошли серьезные изменения в сфере осуществления контрольных функций данными органами. Так, были внесены изменения в ст. 20 Жилищного кодекса РФ, вместо контроля введено такое понятие, как надзор, что имеет более широкое толкование. Многократно увеличились и сами функции.
– Можете их перечислить?
– Я приведу лишь несколько: возможность применения мер административного воздействия по отношению к должностным и юридическим лицам за нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Так, в прошедшем году мы уже начали работать по ст. 9.16 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП), ряд должностных и юридических лиц привлекли к административной ответственности за отсутствие энергосберегающих мероприятий в многоквартирных жилых домах. В декабре прошлого года появилась возможность привлекать к административной ответственности лиц по ст. 7.23.1 КоАП РФ. Речь идет о несоблюдении управляющими компаниями стандарта раскрытия информации в соответствии с постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» от 23.09.2010 № 731.
Так, согласно Федеральному закону от 04.06.2011 № 123-ФЗ инспекция начиная с 1 марта текущего года в течение года обязана проверить все ТСЖ на соответствие устава товарищества собственников жилья и внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ; по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проводить проверки правомерности принятия общим собранием собственников решения о создании ТСЖ, правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ председателя и других членов правления товарищества, правомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, правомерности заключения договора управления многоквартирным домом и утверждения его условий и т.д.
– Если смотреть по объему полномочий, то увеличение по факту произошло кратное…
– Перечислены далеко не все полномочия. Из наиболее важных я бы еще отметил появившуюся возможность не только проверять легитимность создания ТСЖ, избрания его председателя, но и в случае неустранения нарушений ликвидировать такое ТСЖ в судебном порядке. Не секрет, что существуют и формально созданные товарищества, где председатель, мягко говоря, сам себя назначил. Как правило, в таких ТСЖ работа должным образом не поставлена, копятся долги, ресурсоснабщающие организации вынуждены применять меры по ограничению поставок коммунальных ресурсов со всеми вытекающими последствиями. В текущем году должны быть ликвидированы все формально созданные ТСЖ. Имеются и случаи, когда две УК не могут поделить дом, выставляя двойные квитанции, искренне считая, что каждая из них права. В целях ликвидации подобных ситуаций и произошли изменения в законодательстве. Теперь мы полномочны подобные вопросы решать на начальной стадии, не доводя до конфликта.
Делайте выводы
– Анатолий Владимирович, появится ли информация по применению мер административного воздействия в отношении УК по итогам года?
– Такую информацию мы готовим ежегодно и размещаем на сайте администрации Томской области http://tomsk.gov.ru (жилищно-коммунальное хозяйство, Государственная жилищная инспекция). Размещается она в СМИ в том числе и для собственников, которые не определились с УК при выборе данного способа управления либо хотят ее сменить. По итогам прошлого года такие сведения мы сформировали не только по УК, но и по всем ресурсоснабжающим организациям, которые привлекались к административной ответственности. Так что, уважаемые собственники, знакомьтесь, изучайте и делайте соответствующие выводы при принятии решений.
Беседовала Лариса НОСОВА
В настоящее время разрабатывается и находится в стадии согласования проект постановления Правительства РФ «О порядке осуществления государственного жилищного надзора в Российской Федерации». При принятии данного правового акта полномочия жилищной инспекции будут еще более усилены и направлены прежде всего на защиту прав и интересов граждан.
Утром 30 января в доме по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, УК «Управдом» срезала замки на подвальных помещениях. «Если в доме что-то случится, у нас не будет возможности попасть в подвалы и решить коммунальные проблемы», – пыталась остановить незнакомцев Наталья Лубенцова, директор УК «Стройсоюз», обслуживающей дом
Жильцы новостройки уверяют, что менять управляющую компанию не собирались
Понедельник – день тяжелый. 30 января в этом в полной мере убедились жильцы дома по ул. 79-й Гв. дивизии, 6. Утром собственники жилья проснулись от звуков болгарки и перфораторов: рабочие спиливали с подъездов замки и спешно ставили новые. Другие снимали вывеску УК «Стройсоюз», в управлении которой находится многоэтажка, взамен демонтированной прикрепив новую – УК «Управдом».
Почему произошла смена власти, жильцы новостройки не знают, уверяют, что собрания по данному вопросу не было. Напротив, старшие по подъездам 21 января провели сход граждан, где жильцы приняли решение отказаться от услуг УК, избрав для своего дома иную форму управления – ТСЖ, созданием которого организаторы как раз и занимались.
Жильцов больше всего возмущают нецивилизованные методы борьбы за их дом, а самый волнующий вопрос – есть ли протокол собрания жильцов, проголосовавших за переход в УК «Управдом». Бюллетени (с подписями собственников квартир) граждане хотят увидеть и имеют на это полное право. «ТВ» предложил директору «Управдома» Олегу Урядову выложить списки на веб-сайт УК. Прислушается ли?
31 января возмущенные жильцы не смогли самостоятельно препятствовать незваным гостям. Томичи сообщили о вторжении конкурентов в УК «Стройсоюз», представители которой сразу прибыли на место. Но диалога не получилось. Жильцы вызвали полицию, сообщив, что речь идет о рейдерском захвате жилого объекта.
На место выезжали сотрудники ОП-4. Полицейские проводят проверку, в течение 10 дней будет принято процессуальное решение. Если вспомнить подобные скандальные истории с переделом жилого комплекса с участием других УК, граждан, скорее всего, переадресуют в арбитражный суд с формулировкой «спор хозяйствующих субъектов». Впрочем, именно в суде в самое ближайшее время и собираются выяснять отношения УК «Стройсоюз» и «Управдом», которые недавно уже встречались в процессе в ходе борьбы за другую многоэтажку – по ул. Говорова, 11а. Добавим, что, как правило, возникает дележ новых домов, где сборы солидны, а расходы несущественны. Дом по ул. 79-й Гв. дивизии, 6, как раз из этого числа.
Комментарии
Наталья Лубенцова, директор УК «Стройсоюз»:
– Год назад УК «Управдом» пыталась заполучить дом на ул. 79-й Гв. дивизии, 6, – провели собрание, но жильцы не согласились менять управляющую компанию. И вот спустя год силовой захват. 31 января мы приехали на дом, чтобы снять таблички «Управдома», но в это время к подъездам подъехали девять машин – люди в форме «Управдома» угрожали нашим работникам. Будем судиться, это чистой воды самоуправство.
Олег Урядов, директор УК «Управдом»:
– Собрание собственников жилья мы провели в декабре. 62% приняли участие, из них 70% проголосовали за, 17% – против, остальные воздержались. В декабре согласно решению собрания обратились в УК «Стройсоюз» о передаче документации на дом. И до сих пор ничего не получили. С февраля планировали принять многоэтажку в управление, поэтому 30 января заменили таблички, проинформировав граждан, по каким телефонам можно с нами связаться. Со «Стройсоюзом» начинаем судиться, требуем передать информацию из паспортного стола и техническую документацию на дом.
– Посмотрите: на окнах наледь, холод от оконных проемов такой, что одеялом их занавесить пришлось, – возмущена условиями проживания в многоэтажке по Иркутскому тракту, 174/2, Екатерина Прохорович.
О нечеловеческих условиях в новостройке рассказывает не только Екатерина, мать троих детей, но и другие собственники жилья. Особенно невыносимо стало в последние две недели, когда в Томск пришли морозы.
Ничего не меняется
Проблемы дома на Иркутском тракте, 174/2, редакции знакомы: два года назад первые новоселы уже обращались к журналистам за помощью – вода чуть теплая, батареи едва дышат, пластиковые окна промерзают. Помнится, в дом выезжали представительные комиссии – специалисты надзирающих инстанций (жилинспекции, прокуратуры, Роспотребнадзора), были и инженеры от компании-застройщика – ООО «Форма-Маркет». Проверяющие уверяли: все проблемы решатся, как только дом будет полностью заселен. Ревизоры вторили друг другу: жильцов мало, потому и экономят на отпуске тепла. Прошло два года. Жильцов достаточно: из 163 квартир половина точно заселена. Теплее не стало.
Джульетта Аветисян (2-й этаж) предупреждает: «Не раздевайтесь и обувь не снимайте – пол ледяной!» Но в квартире, где бегают двое ребятишек, ходить в обуви негигиенично: разуваемся. Через минуту жалеем об этом: ноги и вправду стынут.
– По утрам на кухне 10 градусов. К вечеру, когда весь день работает плита, бывает и 17.
Дети пока сидят дома – опять болеют, – переживает Джульетта. – В зале отапливаемся обогревателем, а когда сын и дочь идут спать, постель им нагреваю феном. Ложатся в одежде, и все равно от холода долго не могут уснуть.
Владельцы этой квартиры говорят: они прислушались к совету представителей управляющей компании «Дом»: меняйте окна, батареи, стеклите балкон. Так и сделали, но солидные затраты не принесли результата.
– Может, выше чуть теплее? – предполагает Аветисян.
Что ж, поднимемся. На 12-м этаже Екатерина Прохорович рассказывает:
– Дома 15–17 градусов. Больше, если включаем электрообогреватели (в итоге за свет набегает более 800 рублей). Если с окна снять одеяло, по квартире будет гулять ветер. На пол ступить страшно, а у меня малышка, которую я вынуждена иногда ставить в ходунки. Батарея – смех да и только – всего40 смдлиной, да к тому же еле живая.
– Максимальная температура горячей воды, если спускаем, 35 градусов (при норме хотя бы 40), – продолжает Прохорович. – Когда приходит время купать Настеньку, сначала минут 30 спускаем воду, одновременно греем калорифером ванную, но и после приходится в ванночку для ребенка добавлять кипяток из чайника. И все равно, видимо, где-то недоглядели: дочь заболела бронхитом… Сотовый телефон директора УК «Дом» Алексея Богачека уже наизусть знаем. Но помочь нам ничем не могут. В УК один совет: «Меняйте окна, батареи – в доме поставили самые дешевые». С какой стати? Дом новый! Во-вторых, как показал опыт других жильцов, замена окон и батарей еще не гарантия, что в квартире будет тепло. Люди вложились, а результат нулевой.
– Два года живем, все это время жалуюсь, а толку нет, – говорит Тамара Пономарева, активистка проблемного дома. – Побывала на приеме у помощника уполномоченного по правам человека, посоветовал сходить в районную администрацию. Ну чем нам там помогут – другого жилья все равно не дадут. На днях опять подала заявление в жилищную инспекцию…
В поисках решения
Журналисты «ТВ» обратились в управляющую компанию и жилинспекцию. Алексей Богачек, директор УК «Дом», о проблеме знает:
– По жалобе была выездная комиссионная проверка. Имеются акты комиссии специалистов жилищной инспекции и администрации Октябрьского района, в соответствии с которыми температурный режим в квартирах в норме. УК реагирует на все жалобы – если есть строительные недоделки, то застройщик ООО «Форма-Маркет» не отказывается от гарантии: по тем же окнам – приходят монтажники, меняют уплотнители, пенят проемы.
В жилищной инспекции пообещали: до конца этой недели сотрудники, а также привлеченные специалисты вновь посетят проблемный адрес.
– В этой многоэтажке последний раз наши специалисты были год назад, – рассказывает руководитель областной жилищной инспекции Анатолий Бочаров. – Тогда провели замеры, в результате чего зафиксировали некомфортный для проживания перепад температур: то есть разница температурного режима (пола, стен и воздуха в квартире) составила более 4 °С. Температура стены и пола была 16 °С, воздуха – 22 °С. Возможно, проблема многоэтажки в том, что промерзают стены. Но наша инспекция подобного рода заключения не дает. К тому же наше учреждение может принимать меры воздействия только к обслуживающим организациям, а не к застройщикам. Наша задача – провести замеры, зафиксировать их, разъяснить жильцам, каким может быть путь решения проблемы. В данном случае вариант разрешения один – раз дом уже сдан, жильцам предстоит заказать независимую экспертизу, в результате чего специалисты приедут с тепловизором и скажут наверняка, имеет ли место промерзание стен. Если предположение подтвердится, то гражданам впору обращаться в суд и ставить вопрос в строительном браке. В случае победы жильцов застройщика обяжут возместить затраты, которые они понесли в ходе сбора доказательной базы.
P.S. Подобного рода экспертизы стоят в среднем 20–25 тыс. рублей. И вроде бы жильцов в доме достаточно – скинуться предстоит рублей по 500, но люди говорят, что за два года напрасного ожидания помощи от властей они утратили веру, и в правосудие в том числе.
Екатерина Прохорович: «Если с окна снять одеяло, по квартире будет гулять ветер. На пол ступить страшно, а у меня малышка, которую я вынуждена иногда ставить в ходунки. Батарея – смех да и только – всего 40 см длиной, да к тому же еле живая. Дети постоянно болеют…»
Тамара Пономарева: «Дома холод собачий, а счета приходят сумасшедшие. Подавала документы в УК на перерасчет, но цифры не уменьшились. Может, на нас раскидывают долги пустующих квартир, которые строили для Минобороны, а военные в них так и не заехали?»
«Дом по Иркутскому тракту заселен наполовину, хотя 100% есть собственники жилья, не менее 40 пустых квартир – жилье Минобороны. С 2009 года они не оплатили ни копейки. Долги ни в коем случае на жильцов не раскидываем. Наняли юриста и обратились в Московский арбитражный суд, первый процесс уже состоялся. Рассмотрение отложено на февраль. А прецедент в Томске уже есть: «Жилсервис ТДСК» выиграл подобное дело у Минобороны. Мы тоже надеемся на победу. Пока обслуживаем дом за счет собственных средств».
Жители многоквартирного дома по ул. 79 Гвардейской Дивизии, 6 утверждают, что вчера утром незаконно УК «Управдом» срезала все замки на подвальных помещениях и смонтировала свои вывески. Жителей дома разбудил шум сварочных аппаратов и перфораторов — УК «Управдом» так начала управлять домом, как утверждают люди, против их воли. Новая управляющая компания даже не посчитала нужным обнародовать результаты голосования жителей, поэтому произошедшее они называют рейдерским захватом. Чтобы приостановить его, жильцы вызвали полицию. Как поясняет директор управляющей компании ООО «Стройсоюз», которая до этого управляла многоэтажкой, в случае, если сейчас в доме что-то случится, то они не смогут предпринять никаких мер из-за отсутствия элементарного входа в подвальные помещения. Сами жители на своем собрании 21 января приняли решение вообще сменить форму собственности дома на ТСЖ, так что в скором времени они не будут нуждаться в услугах ни одной, ни другой управляющей компании.
Так решили областные депутаты. У обновленной структуры будут расширены штаты, а к уже имеющимся 12-ти сотрудникам добавятся еще 7.
Более 1800 жалоб — по сравнению с прошлым годом количество обращений в жилищную инспекцию выросло примерно на 7%. Люди часто жалуются на незаконную перепланировку в своих домах и нарушения нормативов теплоснабжения, отмечают в инспекции, но самой горячей темой остается работа УК. Начальник инспекции А.Бочаров назвал 5 УК, на которые жалуются чаще других.
А.Бочаров: «Это компании «Ремстройбыт», «Октябрьский массив», «Мое жилье», «Мокрушинское», «Заводской массив». ТСЖ, как правило, эффективнее УК, однако жалобы на их работу в инспекцию тоже поступают регулярно. А.Бочаров: «Есть ТСЖ, где председатель сам себя избрал, где в ревизионных комиссиях его родственники. Люди ничего с этим сделать не могут, потому что это, по сути, государство в государстве». В этом году жилищная инспекция будет преобразована в областной департамент жилищного надзора. У обновленной структуры прибавится полномочий. Например, специалисты департамента будут вправе проверять легитимность проведения общедомовых собраний и таким образом выступать арбитром в коммунальных войнах, а еще ведомство получить возможность проверять деятельность ТСЖ. А.Бочаров: «Будут проверены ТСЖ по обращению граждан. Идея наша заключается в том, чтобы защитить по максимуму права и интересы граждан».
На бумаге решение о преобразовании жилищной инспекции в департамент было принято на последнем собрании областных депутатов. Однако фактически обновленная структура начнет работать в марте. Февраль уйдет на решение организационных вопросов и набор новых сотрудников. Штат увеличится чуть менее, чем в 1,5 раза — с 12 до 19 человек.
Проверка ТСЖ стартует 1 марта и продлится ровно год. За это время специалисты намерены выяснить, правильно ли были проведены собрания жильцов при организации товарищества, законно ли выбраны председатели и члены правления, соответствуют ли законодательству уставы и каким образом были заключены договоры с УК. Под проверку подпадают все ТСЖ области – их около 850. Такие обязанности возложило на регионы федеральное законодательство (123-ФЗ).
начальник Государственной жилищной инспекции ТО Анатолий Бочаров
– Нам поступает достаточно много жалоб на работу ТСЖ, – рассказывает начальник Государственной жилищной инспекции ТО Анатолий Бочаров. – Не секрет, что есть товарищества, в которых работа должным образом не поставлена, копятся долги, ресурсоснабжающие организации вынуждены применять ограничительные меры, и в результате страдают добросовестные плательщики. Если в ходе проверки мы обнаружим нарушения, выпишем предписание об их устранении. По истечении 6 месяцев с этого момента будем иметь полномочия ликвидировать ТСЖ в судебном порядке.
По заявлениям граждан специалисты также проверят легитимность собраний, на которых выбирали УК.
– Распространенная жалоба: «Мы эту компанию не выбирали». Раньше людям советовали обращаться в суд. Теперь инспекция вправе регулировать эти вопросы, в том числе в досудебном порядке, – продолжает Бочаров. – Будем действовать по обстоятельствам. Если окажется, что собрание было нелегитимным, но большинство жильцов не против УК, предложим решить вопрос через проведение нового собрания. Главный принцип тут – не навреди, ведь основная задача инспекции – защита прав и интересов граждан в части соблюдения стандарта качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Справится ли инспекция с такой нагрузкой, сказать сложно: штат сегодня не соответствует нормативным требованиям. Чиновники надеются, что этот вопрос решится после изменения статуса: инспекция становится областным департаментом жилищного надзора.
Октябрьский районный суд г.Томска принял решение о незаконности выбора УК «Энергия» и ликвидации ТСЖ «Бирюкова, 2».
Судебное разбирательство было инициировано жителями дома по ул. Бирюкова, 2 для того, чтобы опротестовать действия УК «Энергия». В мае 2011 года эта организация представила в администрацию Октябрьского района копию решения общего собрания собственников квартир данного дома, из которого следовало, что ТСЖ «Бирюкова, 2» ликвидируется, а управление домом по результатам голосования передается УК «Энергия».
Октябрьский районный суд установил, что большая часть бюллетеней подписана гражданами, не являющимися собственниками квартир в этом доме. В 10-ти бюллетенях стояли «подписи» граждан, которые умерли на момент проведения голосования. Более 20-ти человек подтвердили суду, что подписи напротив их фамилий также являются поддельными.
«За время конфликта с УК «Энергия» ни один из собственников дома не подал заявление об исключении его из членов ТСЖ, — отметила председатель ТСЖ Людмила Корчевая. — Оплата за содержание, ремонт жилья и предоставленные коммунальные услуги производилась исключительно на расчетный счет ТСЖ «Бирюкова, 2».
Напомним, что в отношении УК «Энергии» возбуждено еще одно уголовное дело по факту самоуправных действий, связанных с попытками самовольного завладения имуществом жилого дома по ул. Бирюкова, 2.
Администрация Советского района проводит проверки работы УК по обращениям жителей. Результаты одной из них специалисты администрации передали в правоохранительные органы.
Проверки по обращениям граждан, касающихся невыполнения со стороны управляющих компаний обязанностей по договору, администрация Советского района проводит не реже одного раза в месяц. Зачастую жалобы оказываются обоснованными. Ярким примером тому стало обращение жителей мкр. Академический о ненадлежащем обслуживании управляющей компанией жилого дома по ул. Сибирской, 102/2.
При проведении проверки установлено, что в микрорайоне Академический создано ТСЖ «Академическое», куда входит 13 многоквартирных жилых домов, в том числе и указанный дом. Обслуживание и содержание жилых домов осуществляла по договору с ТСЖ управляющая компания ООО «Академическое». При этом, как оказалось, председателем ТСЖ до декабря 2011 года являлась Галина Анатольевна Ларина, которая одновременно возглавляла и данную управляющую компанию. Надо отметить, что на сегодняшний день ООО «Академическое» решением областного Арбитражного суда признано банкротом.
Формат отношений, когда в роли заказчика и исполнителя выступает одно и то же лицо, является неприемлемым. После вмешательства в ситуацию администрации Советского района обязанности председателя ТСЖ стал исполнять один из собственников жилья – Светлана Григорьевна Казанцева, легитимность работы которой тоже вызывает большие сомнения. В собрании по выбору председателя ТСЖ, объединяющего 13 многоквартирных домов (около 4 тысяч жильцов), приняли участие не более 20 человек с доверенностями. Никаких документов у вновь избранного председателя ТСЖ нет.
Для проведения соответствующей проверки на предмет нарушений норм уголовного права жители и специалисты администрации Советского района готовят обращение в Жилищную инспекцию Томской области и правоохранительные органы с приложением материалов.
«Наша УК как черная дыра: платежи туда уходят, на доме ничего не делается. Когда задаешь вопросы работникам, говорят: много трудимся на других домах, которые в худшем состоянии. А мне кажется, УК просто не хочет работать, и спроса с них никакого. Кто может потребовать от управляющей компании документального отчета о потраченных деньгах жильцов? Кому жаловаться?
А.Ф. Икутина, Томск»
– Постановлением правительства РФ № 731 еще в сентябре 2010 года утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами. Он требует от управляющих организаций предоставления своим клиентам и другим лицам через различные информационные каналы (Интернет, СМИ, стенд в офисе, по запросу) различных сведений. Например, вы можете узнать, какие конкретно дома находятся под управлением вашей УК, а какие ушли из-под управления, по какой причине. Сколько раз и почему управляющая организация привлекалась к административной ответственности. Жители могут также изучить годовую бухгалтерскую отчетность УК, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему. Управляющая организация обязана по каждому обслуживаемому дому предоставить план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества, мер по снижению расходов на работы, выполняемые УК, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ, а также сведения об их выполнении и о причинах отклонения от плана.
В Томске управляющие организации пока, к сожалению, слабо выполняют требования стандарта раскрытия информации, поскольку не были прописаны механизмы воздействия на нарушителей. Но сейчас ситуация изменилась: 6 декабря был принят Федеральный закон № 403-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях», который ввел административную ответственность за нарушение требований законодательства о раскрытии информации. Нарушителям грозит административный штраф: должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 30 до 50 тыс. рублей, сама компания – от 250 до 300 тыс.
Так что навести информационный порядок нашим УК имеет смысл. Если же этого не случится и вам по-прежнему отказывают в запрошенной информации, вы можете обратиться с заявлением в орган жилищного надзора – Государственную жилищную инспекцию Томской области.
Подчеркну: требования раскрытия информации распространяются только на организации, заключившие договоры управления многоквартирным домом и не распространяются на случаи непосредственного управления домом.
– В декабре этого года я выиграла суд у своей управляющей компании. И можно было бы вздохнуть с облегчением, но ни материального, ни по большому счету морального удовлетворения я не испытываю. Сейчас мы часто слышим, что живем в правовом государстве, что спорные вопросы и конфликтные ситуации надо разрешать в суде. Нынешним летом нашу квартиру по ул. К. Ильмера, 10, затопило. Причина: захламленная крыша, крошечная ливневка, которая, видимо, засорилась. Я неоднократно обращалась в УК по поводу безобразного состояния кровли, но никаких мер «Жилсервис» не принимала. В июле пошли дожди, случился потоп, в котором пострадали потолок, стены, пол моей квартиры. В шкафу вымокли вещи – список испорченного имущества занял две страницы. Дважды меня шарахнуло током из-за отсыревшей проводки… Возмещать ущерб УК не собиралась. Пришлось обратиться в администрацию Ленинского района, и специалист подготовил от моего имени иск в суд.
Процесс длился три месяца и стоил мне здоровья и душевных сил. Директор УК на заседания не являлся, приходил его представитель. Я вынуждена была наблюдать, как он делает все, чтобы убедить суд в невиновности компании. Вплоть до ссылки на то, что кровля протекла потому, что в «июле выпало аномальное количество осадков». Но ведь дождь лил над всем городом, и те дома, где крыши в порядке, не пострадали! Потом пришлось доказывать, что мне причинены моральные страдания… Я оценила бездействие компании, свои мытарства и вынужденное житье в отсыревшей квартире в 1 млн рублей. До сих пор мы с мамой живем в ожидании ремонта (сделать его своими силами не хватает средств), из-за этого вещи так и лежат посреди комнаты. Мне не хватило денег нанять адвоката, в итоге, считаю, размер возмещения морального вреда никак не соответствует реальным страданиям. По решению суда УК должна выплатить мне 10 тыс. рублей! Этой суммы не хватит даже на то, чтобы лечь в больницу, поправить свое психическое здоровье. А впереди еще взыскивание с «Жилсервиса» 24,5 тыс. рублей – в такую сумму суд оценил ремонт, который требуется в моей квартире. Хочу взять с компании деньгами: боюсь, если они возьмутся за ремонт, будут использованы списанные, негодные материалы…
Больше всего от июльских дождей досталось квартире Ольги Кулешовой: пострадали потолок, стены, линолеум. Список вещей, испорченных водой, занял две страницы
«Я их видеть не могу! Не хочу, чтобы приходили в мою квартиру, не нужен мне их ремонт!..» – маленькая хрупкая женщина плакала в коридоре областного суда. Слезы полились еще в судебном заседании, с самого начала скомкав обвинительную речь. Судья попросила отдать бумажку, на которой она была написана – и удалилась на совещание. Для принятия решения понадобилось несколько минут:
– Исковые требования Ольги Романовны Кулешовой к управляющей компании «Жилсервис» удовлетворить в полном объеме, решение Ленинского районного суда оставить без изменения…
Но даже победив «ненавистную» УК, Ольга Кулешова никак не могла успокоиться. Она плакала – жалела себя: за все нервы, силы, время, которые положила на борьбу с «Жилсервисом».
«Аномальные осадки»
Эта история началась еще летом, когда в июле на город обрушилось аномальное количество осадков. Пятиэтажку на ул. К. Ильмера, 10, где Ольга проживает со своей матерью, начало топить. Ливневка на крыше не справилась с водой (возможно, она просто засорилась – всяческого хлама на кровле скопилось немало), и поток хлынул через люк на лестницу и квартиры. Больше всего досталось Кулешовым: пострадал потолок, стены, линолеум… Список вещей, испорченных водой, занял две страницы. Жильцы бросились звонить в «Жилсервис» и депутату Олегу Шутееву.
С дверной коробки стекает вода. Поставить ведра и тазики – дверь закрыть невозможно. Убрать – зальет весь подъезд
– Помощник депутата прибыл первым и был свидетелем нашего бедствия почти с самого начала, – описывает события 27 июля Ольга Кулешова. – Потом появился инженер УК, составил акт. Они ушли, оставив нас, отмывающих подъезд и рыдающих от безысходности…
Естественно, жильцы задавали вопросы. Со слов Ольги Романовны, между ними и представителем УК состоялся следующий диалог: «Вода потоком затекает за щитовую, а вдруг там что-нибудь замкнет?» – «Вызывайте аварийку». – «У нас с дверной коробки стекает вода – ставим тазики – тогда дверь закрыть невозможно, если их убрать – зальет весь подъезд!» – «Через час вода бежать уже не будет».
Потоп прекратился только к утру следующего дня.
О стечении обстоятельств на крышу
И можно было бы ссылаться на «аномальные осадки», «небесные силы» и прочее стечение обстоятельств, если бы не неоднократные обращения Кулешовой в УК по поводу безобразного состояния кровли над ее подъездом. В начале июля гендиректор «Жилсервиса» Владимир Приходько получил заявление: «Сделайте кровлю над 6-м подъездом… Дожди идут каждый божий день, и от каждого ливня страдает наша муниципальная квартира. У нас стоит сырость, адская вонь, смрад. Сделайте хотя бы какую-нибудь временную заплатку над нашей 77-й квартирой… Примите экстренные меры. Пожалуйста!»
Экстренные меры были приняты в конце июля. После потопа пришли трое молодых людей с мешками и лопатами и сбросили с крыши мусор. Делать ремонт у Кулешовых, выплачивать компенсацию за пострадавшее имущество управляющая компания не собиралась. Отчаявшись решить дело мирным путем, Ольга Романовна обратилась в суд Ленинского района. Многочисленные заявления, фото и видео «стихийного бедствия», акт обследования стали материалами гражданского судопроизводства. Истица потребовала удалить испорченный и уложить новый линолеум, снять поврежденные обои, зачистить грибок, прошпатлевать стены, наклеить обои, отремонтировать входную дверь… Общая стоимость работ оценивалась экспертами в 24,5 тыс. рублей.
Миллион терзаний
За свои личные мытарства Кулешова хотела получить компенсацию, оценив причиненный бездействием УК моральный вред в 1 млн рублей. Суд принял во внимание фактические обстоятельства дела: «длительность нарушения прав потребителя, степень физических и нравственных страданий, причиненных истцу, которая была вынуждена проживать в затопленном помещении, сталкиваться с трудностями использования испорченного имущества, обращаться за медицинской помощью с жалобами на свое психическое состояние». В итоге компенсация морального вреда была присуждена, но уменьшилась до 10 тыс. рублей.
24,5 тыс. рублей Ольга Кулешова тоже надеется получить деньгами, а не работами:
– Не могу, не хочу видеть никого из «Жилсервиса» в своей квартире. Все сама сделаю… Не хватало еще, чтобы они под эту лавочку мне какие-нибудь списанные материалы подсунули. Я и так потеряла здоровье, все нервы истрепала с этой компанией: каждый день в «Жилсервис» ходила, все надеялась без суда решить! Была бы хоть компенсация достойная – можно было бы лечь, подлечиться. А так что? Одно утешение – буду теперь мимо УК ходить с высоко поднятой головой. Только ради этого с ними стоило судиться!
Комментарий
Наталия Юдина, начальник юридического отдела администрации Ленинского района г. Томска:
– Ольга Кулешова обратилась в Ленинскую администрацию с жалобой на УК «Жилсервис», поскольку управляющая компания не желала устранять протечку крыши. Учитывая, что 77-я квартира – муниципальная, мы выставили претензию УК. (По нормативам протекание кровли должно быть устранено в течение трех дней.) Управляющая компания частично провела ремонт крыши и прочистила ливневку. Но жильцов, у которых пострадало имущество, это не удовлетворило. Придя на личный прием к главе администрации района, Кулешова подала заявление о неустранении последствий потопа в ее квартире. Глава администрации распорядился подготовить иск в суд – это был единственный способ разрешить конфликт с УК и материально поддержать пострадавших. Мы участвовали в процессе как представители собственника, помогая истице и осуществляя юридическое сопровождение. Все доказательства, которые были возможны по этому делу, были собраны и представлены. Степень причиненного квартире вреда определила судебная экспертиза. Теперь, получив исполнительный лист, Ольга Романовна имеет право взыскать с компании стоимость ремонта или требовать выполнения работ. Трехмесячный судебный процесс дался Ольге Кулешовой тяжело, но все-таки отрадно, что мы сумели достичь положительного результата.
Тем временем
В скором времени количество подобных тяжб значительно сократится. Статья 165 Жилищного кодекса РФ (часть 1.1) предусматривает, что при обращении собственников помещений, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении УК обязательств по управлению домом, орган местного самоуправления может значительно повлиять на ход событий. Муниципалитет организует проведение проверки деятельности УК в пятидневный срок. То есть имеет возможность действовать не как собственник, а как контролирующий орган. По результатам этих проверок будут решаться вопросы о расторжении договоров с УК. Статья введена недавно, и пока законодатель не разработал порядок проведения этих проверок. Как только это будет сделано на федеральном уровне, муниципалитеты приступят к осуществлению проверок.
Мысли по поводу
Ирина Астафьева, корреспондент
За границей справедливости
– Гражданам, попавшим в конфликтную ситуацию, часто говорят: «Идите в суд!» Но мало кто изначально понимает, как много сил и душевного здоровья может отнять судебная тяжба. Ольгу Кулешову подкосил даже не потоп, а полное равнодушие УК, нежелание выполнять прямые обязанности, да еще и отстаивание компанией своей позиции в судебном процессе. Человек оказался психологически не готов к тому, что организация не признает своей вины до самого финала. (Замечательна в этой связи ссылка представителя УК в качестве оправдания на «аномальное количество осадков». Дожди-то прошли над всем городом, но там, где кровли были в порядке, никого не смыло!) Размер моральной компенсации также остался для Ольги Романовны за границей справедливости. Нанять зубастого адвоката (который четко объяснил бы, как надо бороться и доказывать моральный вред) у нее не хватило средств. В итоге – рыдания над 10 тысячами, которые еще надо как-то взыскать, и новогодняя мечта получить 24,5 тысячи на руки…
– Энергетики дали мне перечень из 365 проблемных домов, – взял слово депутат Владимир Резников. – В 80% из них нет централизованного отопления, люди пользуются электрообогревателями – подключаются мимо своих квартирных счетчиков. Но общедомовой прибор покажет реальное потребление – все украденное уйдет в ОДН. А когда разошлют квитанции, будут тысячи возмущенных…
Депутаты предложили ввести понятие «несбалансированности» дома: когда ОДН превышает некую цифру (к примеру, 15% от общедомового потребления), дом признается проблемным. Кто должен заниматься балансировкой?
– Районная администрация отправляет жителей в УК, УК советует обращаться в суд. Люди бегают по кругу, – прокомментировал спикер Думы Сергей Ильиных. – Надо принять нормативно-правовой акт: если ОДН превышает установленный порог, все, что свыше, с жителей не взимается, а администрация должна в течение месяца разобраться и исправить ситуацию.
В сущности, все проблемы известны, надо найти пути их решения. Чтобы убедить горожан ставить счетчики (некоторым выгодно платить по нормативу), надо поднять норматив. Но:
– Если стимулирующий норматив вводится, надо защитить жителей домов, где нет технической возможности установки счетчиков (например, общежития), и малоимущих, – отметил Ильиных.
С малоимущими проще: им просто купят счетчики. Для остальных надо ввести льготный норматив потребления. Самые проблемные в плане ОДН дома – с непосредственной формой управления. Это подтвердила и исполнительный директор ЗАО «Томский расчетный центр» Светлана Вагина:
– УК еще как-то пытаются разбираться, при непосредственной форме управления самоустраняются и кивают на жителей. А жители в двух домах просто уничтожили счетчики – не понимают, что с июля 2012-го все равно будут рассчитываться по приборам учета.
Непосредственная форма управления должна остаться только в домах до восьми квартир,
Дума готовит соответствующее обращение к областной администрации.
