Эксперты бюро оценки «Токко» о ситуации на рынке жилой недвижимости Томска в 2012 году

Данные мониторинга позволяют сделать вывод о продолжении роста цен, который наблюдается с июня 2011 года. Средняя цена предложения1 кв. мна рынке жилья показывает небольшой, однако стабильный рост, достигнув в декабре отметки 44 584 рубля.

Темпы роста и перспективы инвестиций

Годовой рост цен1 кв. мусловно типового жилья в 2012 году составил 8% (в 2011 году – 10%.), что позволяет говорить об устойчивых долгосрочных темпах роста рынка и вернувшейся способности недвижимости сохранять капитал (инфляция, по данным Центрального банка, в 2012 году составила 5,1%). Приход спекулятивного инвестиционного спроса пока маловероятен, поскольку показываемые рынком темпы роста, скорее, подходят для долгосрочных инвесторов. И надо понимать, что вхождение долгосрочных инвесторов на рынок недвижимости требует и больших средств (средняя стоимость однокомнатной квартиры в декабре 2012 года составила 1 900 000 рублей), что также само по себе является ограничителем для спекулятивных операций.

Несмотря на положительные с точки зрения продавцов и экономики в целом изменения на рынке жилой недвижимости, делать прогнозы все так же трудно. После падения рынка в 2008 году, отсутствия роста в 2009 году с марта 2010 года наметилась тенденция к росту цен на жилье: за период чуть менее 3 лет средняя удельная цена квартир выросла на 28% (в среднем около 0,8% в месяц, в то время как в 2007 – первой половине 2008 года прирост составлял около 3,06% ежемесячно). Но говорить об установлении твердой стабильности рано: страны Европы балансируют на грани кризиса, США нельзя назвать преодолевшими его. Поэтому стечение обстоятельств может в любой момент развернуть российский рынок недвижимости в целом и рынок Томска в частности в другую сторону.

В то же время устойчивый рост рынка недвижимости Томска с начала второго квартала 2011 года говорит о стабильности, в первую очередь, в сознании людей, берущих на себя долгосрочные обязательства по ипотеке, причем количество таких людей выросло в два раза. Также можно добавить, что на данный момент более надежного средства сохранения небольшого капитала, чем недвижимость, пока нет.

Активность рынка

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011 года, в марте и июле 2012 года. Можно констатировать, что в четвертом квартале 2012 года было заключено немного больше сделок, чем в предшествующем периоде. В целом в 2012 году рынок недвижимости показывал существенную волатильность активности, причем если в 2011 году был достаточно резкий скачок в сторону ее увеличения, то в 2012-м наблюдается общая тенденция к снижению.

Поскольку массив исходной информации представлен оценками в целях ипотечного кредитования, то объяснения активности рынка необходимо искать не только в сезонности, но и в том числе в изменениях условий кредитования. По данным ЦБ РФ, в 2012 году коммерческие банки увеличивали ставки по ипотечным кредитам, при этом в условиях жесткой конкуренции им приходилось смягчать неценовые условия кредитования.

Анализируя данные по активности рынка и условиям кредитования в 2012 году, можно сделать вывод о высокой чувствительности заемщиков к цене кредита: увеличение ставки на 1% часто формирует отложенный спрос на улучшение жилищных условий. Однако снижение активности пока носит не слишком явный характер, а рост объема ипотечного кредитования продолжается. Если ситуация не ухудшится, то спрос, отложенный в 2012 году, вскоре вернется на рынок.

 Что и где покупают

Первичный рынок представлен серьезно сократившимся с 2008 года предложением, что позволяет некоторым застройщикам фактически монопольно изменять конъюнктуру цен на первичном рынке жилья.

Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы традиционно Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле.

Наибольшей популярностью у покупателей в 2012 году пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в расчете на1 кв. м, причем доля сделок, приходящаяся на Октябрьский район, в четвертом квартале увеличилась почти на 20% по сравнению с предшествующим периодом года, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами.

В четвертом квартале 2012 года по числу комнат цены выросли только на трехкомнатные квартиры (плюс 5% декабрь к сентябрю), цены на однокомнатные квартиры остались на том же уровне, а на двухкомнатные упали на 2%.

В целом за год наибольший прирост цены показали трехкомнатные квартиры (плюс 16%). Эта ситуация обоснована изменением структуры спроса на жилье в начале 2012 года: потребители, имеющие первоначальные накопления, стремятся улучшить свои жилищные условия.

В декабре 2012 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем  47 876 рублей, двухкомнатной – 42 419, трехкомнатной – 44 635 рублей.

* * *

Несмотря на имеющиеся опасения, текущую ситуацию на рынке недвижимости все же можно назвать стабильной. Средняя цена на квартиры расположена в коридоре 40–45 тыс. рублей за1 кв. мс осени 2011 года, то есть уже более года, и имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий.

В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В 2012 году наблюдался рост стоимости строительных материалов, что говорит об оживлении отрасли и предполагаемом росте цен на недвижимость. В 2012 году выдано больше, чем в 2011 году, разрешений на строительство (36 и 34 соответственно), а земельные участки под застройку приобретались значительно чаще, что также свидетельствует о настрое инвесторов на работу в условиях, по крайней мере, не хуже настоящих.

Мониторинг за период с января 2007 года по декабрь 2012 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в течение 2011–2012 годов. Цены предложения из СМИ непосредственно в анализируемой выборке не использовались.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой.

ЦИФРА

44 584 рубля – такова была средняя цена предло­жения1 кв. мна рынке жилья Томска в декабре

В целом на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные.